이번 대책은 전세가격 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치로, 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다.
금융당국은 지원 폭을 넓히기 위해 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 우선 완화된 대출규제 범위 내에서 반환자금을 지원하기로 했다. 1년 내로 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액을 상환토록 할 예정이다.
또한, 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 '자력반환 능력'을 확인한 뒤 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원한다. 이 때 집주인은 대출실행 1개월 내 입주해야하며 최소 2년이상 실거주 여부를 모니터링하는 등 엄격한 관리조치가 병행된다.
이번 규제완화는 역전세 문제를 해소하기 위해 대출규제를 완화하는 것인 만큼 대출이 이뤄진 자금이 다른 용도로 활용되지 않도록 하기 위해 엄격하게 관리된다.
우선 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표 전인 지난 3일 이전에 임대차계약을 체결한 사람 중 오는 2024년 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정하고, 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.
아울러 대출금도 집주인이 아닌 현 세입자에게 직접 지급해 해당 자금이 전세금 반환 외 다른 용도로 사용될 수 없도록 할 예정이며, 반환대출 이용기간 동안 신규주택 구입도 금지된다. 주택 구입이 적발될 경우, 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티가 부과된다.
이번 규제완화 혜택은 집주인의 선순위 대출 확대로 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록 '후속 세입자 보호조치'를 전제로 지원된다.
규제완화 혜택을 받기 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 '특약'으로 하는 임대차계약을 '체결'해야하고, 은행은 해당 특약의 성실 이행을 전제로 대출을 지원한다.
집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내 전세금 반환보증에 가입하거나 보증료를 납입하지 않을 경우, 대출금 전액 회수 등의 제재조치도 이뤄질 수 있다.
집주인이 후속 세입자 보호 의무 이행을 위한 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영된다. 규제완화 대상인 후속 세입자들은 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입하는 상품을 오는 27일부터 바로 이용할 수 있다. 집주인이 직접 가입하는 상품은 오는 8월 중에 출시될 예정이다.
금융당국 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화 하는 취지"라면서 "이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것"이라고 밝혔다.
KPI뉴스 / 황현욱 기자 wook98@kpinews.kr
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