재건축 '조합 지위 양도 봉쇄' 전 급매 처분 속도
전문가들 "연말까지 가격 조정 가능성 열려 있어"
서울 강남권 주요 재건축 단지에서 종전 최고가보다 수억~수십억원 낮은 거래가 잇따르고 있다. 사업시행계획인가 신청을 앞둔 일부 단지에서 조합원 지위 승계가 어려워지기 전에 매각하려는 집주인들이 늘고 있다. 공사비 상승에 따른 추가 분담금과 대출 규제도 한 몫했다.
전문가들은 매물 적체와 계절적 비수기가 겹치면서 연말까지 가격 조정이 이어질 가능성을 제기했다.
서울 강남권 주요 재건축 단지에서 수억~수십억 원까지 낮은 거래가 잇따르고 있다. 사업시행계획인가 신청을 앞둔 일부 단지의 매도 시한 압박에 공사비 상승에 따른 분담금 부담까지 겹치면서 가격을 낮춘 매물이 늘고 있다.
지난 8월 정부의 세제개편안 발표 이후 한동안 팽팽한 관망세가 이어졌으나, 최근 들어 집을 빨리 처분하려는 매도자들이 늘면서 하락 거래로 이어지는 모습이다.
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| ▲ 재건축을 추진하고 있는 압구정 현대 아파트 단지. [이상훈 선임기자] |
27일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면, 강남구 압구정동 신현대12차 전용면적 182㎡는 지난 14일 88억 원에 매매계약이 이뤄졌다. 지난 7월 기록한 같은 평형 최고가(112억5000만 원) 대비 불과 3개월 만에 24억5000만 원 낮은 가격이다.
인근 신현대11차 전용 183㎡ 역시 지난 7월 105억 원에서 이달 93억 원에 거래됐다. 지난해 12월 기록한 최고가(128억 원) 대비 35억 원 내렸다. 지난해 9월 63억 원을 찍었던 현대5차 전용 82㎡도 지난달 12억 원 내린 51억 원에 팔렸다.
다른 강남권 재건축 단지에서도 하락 거래가 나타났다. 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡는 지난 10일 40억6500만 원에 팔려 지난 8월(45억7500만 원)보다 5억1000만 원 내렸다.
대치동 은마아파트 전용 84㎡도 이달 34억3000만 원에 거래되며 지난달 말(36억 원) 대비 4억7000만 원 떨어졌고, 개포주공6단지 전용 60㎡ 역시 한 달 새 1억8000만 원 낮아진 30억2000만 원에 매매됐다.
한국부동산원에 따르면 10월 셋째 주(19일 기준) 강남구 아파트값은 전주 대비 0.31% 떨어지며 10주 연속 내림세를 이어갔다. 특히 올해 누적 상승률을 보면 서울에서 유일하게 강남구(-1.26%)만 하락세를 기록 중이다.
인가 신청 앞두고 매도 압박…조합원 지위 승계 변수
일부 재건축 단지에서 매각을 서두르는 배경에는 조합원 지위 양도 제한이 있다.
투기과열지구 내 재건축 단지는 원칙적으로 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 제한된다. 하지만 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행계획인가 신청이 없고, 해당 주택을 3년 이상 계속 소유한 경우에는 인가 신청 전에 양도하면 예외적으로 지위 승계가 가능하다.
사업시행계획인가를 신청하면 이 예외를 적용받을 수 없게 된다. 다른 법정 예외 요건을 충족하지 못하는 소유자에게는 인가 신청이 사실상 매각 시한으로 작용하는 셈이다.
압구정2구역인 신현대9·11·12차는 다음 달 초 사업시행계획인가 신청을 앞두고 있다. 압구정3구역인 현대1~7차·10·13·14차와 대림빌라트도 내년 3월 신청할 예정이다.
압구정역 인근 한 공인중개사는 "8·3 세제개편안 직후엔 매도자와 매수자가 서로 눈치만 보느라 거래가 잘 이뤄지지 않았는데, 최근에는 사업시행인가 신청 전 가격을 더 내려서라도 빨리 처분하려는 매도자가 늘고 있다"며 "하락 거래가 하나둘 성사되다 보니 매수자들은 가격을 더 낮추려는 분위기"라고 전했다.
공사비 급등에 '재건축 수익성' 기대감 하락
공사비 상승도 재건축 투자 수요를 누르는 요인이다. 추가 분담금이 늘어날수록 매수자가 부담해야 할 총투자금이 커지고, 기대 수익은 줄어들기 때문이다.
서울시 조사 결과에 따르면 최근 공사비 증액 합의를 마친 재건축·재개발 구역의 평균 공사비 인상률이 기존 대비 38.2% 폭등한 것으로 나타났다. 대치동 은마아파트의 경우 전용 109㎡ 이동 시 추가 분담금이 최대 15억~16억 원에 달한다는 추정 결과가 나왔다.
'집값 상승분보다 분담금이 더 커질 수 있다'는 우려에 매수 희망자들은 발길을 돌렸고, 매수세가 끊기자 추가 분담금 조달이 어려운 집주인들이 시세보다 수억 원 낮춘 급매물을 던지며 실거래가 하락으로 연결된 것이다.
여기에 25억 원 초과 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도가 2억 원으로 강력히 묶인 상황에서 3%대 기준금리로 인한 이주비 대출 이자 부담과 보유세 부담까지 더해졌다.
"매물 쌓이고 관망세 심화"…연말까지 가격 조정 가능성
전문가들은 당분간 강남권 재건축 시장이 가격 조정을 동반한 관망세를 이어갈 것으로 전망한다.
박원갑 KB국민은행 WM추진부 수석전문위원은 "재건축은 수익성 중심의 투자인데, 분담금이 늘고 고금리·대출·세금 규제가 지속되면서 투자금 대비 기대 수익이 낮아졌다"며 매수세 위축이 불가피하다고 진단했다.
함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "투기과열지구 내 재건축 단지에 사업시행인가 신청이 임박하면 조합원 지위 양도 제한에 걸리기 때문에 보유 및 거주 요건을 충족한 조합원들은 매각을 서두를 수밖에 없다"며 "8월 3일 세제개편안 이후 매도 물량부터 세제 부담 완화 조치 등도 적용되는 만큼 일단 연말까지 가격 조정 가능성은 열려 있다"고 분석했다.
이어 함 랩장은 "서울 아파트 적체 매물이 7만9000가구까지 늘어난 데다 금리 불확실성, 재건축 분담금 부담, 계절적 비수기까지 맞물려 거래가 쉽지 않다"며 "자금 사정이 급한 매도자들이 가격을 더 내리면서 당분간 조정 장세가 지속될 것"이라고 전망했다.
KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr
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