안전 중시엔 비용↑…건설비 못올리면 건설사 공급 포기할 듯
"향후 수 년 간 신규 주택 공급 ↓…집값 상승으로 이어질 수도" GS건설은 지하주차장 붕괴사고가 일어난 인천 검단신도시 안단테 아파트에 대한 전면 재시공을 결정하면서 최대 1조 원 가량을 추가 지출해야 할 것으로 전망된다. 아파트 1666채 철거와 재시공, 입주민 지체보상금 등에 들어갈 돈이다.
이번 사태는 GS건설의 손실로 끝나지 않고 가뜩이나 급등세인 건설원가를 더 끌어올리는 계기로 작용할 것으로 예상된다. 지하주차장 붕괴 원인이 부실 공사인 만큼 유사 사고 재발을 위해선 비용이 들더라도 철저한 안전 시공이 요구되기 때문이다. 현 시장 상황에서 비싼 건설비를 감당할 만한 사업장이 별로 없어 결국 주택 공급 감소가 불가피할 것이라는 관측이 나온다.
건설업계 관계자는 10일 "GS건설 '철근 빼먹기'는 건설원가 급등과 부동산시장 침체가 겹쳐서 일어난 현상"이라며 "GS건설만의 문제는 아니다"고 지적했다.
작년부터 전세계적인 인플레이션 영향으로 원자재 가격, 인건비 등이 뛰면서 건설원가도 급등했다.
주거환경연구원에 따르면, 지난해 전국 주택 평균 3.3㎡당 공사비는 671만 원으로 전년(519만 원) 대비 29.3% 올랐다. 올해는 더 뛰어서 수도권에서 3.3㎡당 공사비 800만 원대를 여럿 나왔고 900만 원대도 있다.
그런데 시장은 침체되다 보니 늘어난 공사비를 감당할 수 있을 만큼 분양가를 높게 책정할 수 있는 사업장이 얼마 되지 않는다. 분양가를 높이지 못하면 재건축·재개발 조합원들은 분담금을 낮추기 위해 공사비를 깎으려 건설사와 실랑이를 벌이게 된다.
이로 인해 충분한 공사비를 받지 못한 건설사는 그 상황에서도 마진을 남기기 위해 비용 절감에 몰두할 수밖에 없다는 얘기다. 건설업계 관계자는 "다들 쉬쉬하지만 최근 2년 새 지어진 주택이 위험한 건 사실"이라며 "GS건설처럼 사고로 이어지지 않았을 뿐 설계 변경, 철근 빼먹기 등은 도처에서 벌어졌다"고 전했다.
이번 사태로 건설사들은 비용을 아껴 마진을 남기려는 전략을 포기할 것으로 여겨진다. 자칫 대형 사고가 발생하면 더 큰 손해를 낳을 수 있어서다.
안전을 중시하는 흐름은 공사비를 더 끌어올릴 수밖에 없다. 건설업계 관계자는 "수도권 공사비는 머지않아 3.3㎡당 1000만 원을 넘을 것"이라고 관측했다.
늘어난 공사비를 분양가로 흡수할 만큼 시장이 활성화된 상황은 아직 아니다. 일부 수도권 핵심 지역에서는 온기가 돌고 있지만 여전한 고금리, 역전세 난 등 암초가 여럿이다.
한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 "올해 하반기 집값이 추가 하락할 것"이라고 내다봤다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "내년 상반기까지는 집값이 뚜렷한 상승 탄력을 받기 어려울 것"이라고 예상했다.
분양가와 공사비를 올리지 못할 경우 건설사는 공사를 포기하게 되고 그 여파로 신규 주택 공급이 감소할 가능성이 높다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "이미 신규 주택 공급이 빠른 감소 추세"라면서 "향후 몇 년 간 주택 공급이 더 줄어들 것"이라고 예측했다. 김인만 소장도 같은 의견을 표했다.
국토교통부에 따르면 올해 1∼5월 공동주택 분양은 전국 4만6670호로 지난해 같은 기간(9만6252호)보다 51.5% 급감했다. 전국 주택 착공(7만7671호)은 47.9%, 주택 인허가(15만7534호)는 24.6% 줄었다.
주택은 인허가를 얻은 뒤 착송에 들어간다. 착공하고 3년이나 4년, 길면 5년 이상 지나야 새 집이 지어진다. 즉, 현재 주택 인허가와 착공 건수가 감소세란 건 앞으로 여러 해 동안 신규 주택 공급이 줄어들 거란 뜻이다.
신규 주택이 공급되지 않으면 그만큼 신축 아파트가 귀해지면서 다시 집값 상승세를 야기할 수 있다.
김인만 소장은 "신규 주택 공급 감소가 집값 상승 요인 중 하나로 작용할 수 있다"고 진단했다. 김제경 소장은 "수도권 핵심 지역 위주로 집값이 오를 것"이라며 "외곽 지역은 시장 침체가 지속되면서 양극화 현상이 발생할 수 있다"고 분석했다.
KPI뉴스 / 안재성 기자 seilen78@kpinews.kr
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