국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사는 화성 능동, 의왕 초평, 인천 검단 등 3개 지역의 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택'(누구나집) 공급을 위한 사업자 공모를 오는 8일부터 실시한다고 6일 밝혔다.
6개 사업지는 △ 화성 능동A1(899가구) △ 의왕 초평A2(951가구) △ 인천 검단AA26(1366가구) △ 인천 검단AA31(766가구) △ 인천 검단AA27(1629가구) △ 인천 검단AA30(464가구) 등이다.
'누구나집'은 청년, 신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 내 집 마련의 기회를 제공하기 위해 고안한 주택 유형이다. 누구나집은 집값의 10% 수준인 보증금만 내면 저렴한 임대료로 10년간 안심하고 살 수 있도록 한 민간임대주택이다. 일반공급은 시세의 95% 이하, 특별공급은 시세의 85% 이하로 임대료가 책정된다.
임대료에서 보증금과 월세의 비율은 사업자가 다양하게 제시할 수 있으나 임차인의 초기 임대료 부담을 줄이기 위해 집값의 10% 수준의 보증금을 선택할 수 있도록 해야 한다.
누구나집에 거주하면서 다른 주택을 분양받을 수 있지만, 그럴 경우 우선분양 자격은 상실된다.
특별공급 물량은 전체 공급 물량 중 20% 이상이다. 특별공급 대상자는 무주택자로서 도시근로자 월평균 소득 120% 이내 청년·신혼부부·고령자다. 신혼부부의 경우, 외벌이와 맞벌이 상관없이 해당 소득기준을 적용받는다.
전체 물량의 80% 이하인 일반공급은 무주택자를 대상으로 한다. 일반공급에는 따로 소득기준을 적용하지 않기 때문에 무주택자라면 누구나 일반공급을 받을 수 있다.
기존 10년 공공임대는 10년의 임대 기간이 지난 뒤 분양가를 감정평가액으로 정하지만, 누구나집은 10년간 임대기간 종료 이후 사전에 확정된 분양전환가격(확정분양가격)으로 무주택 임차인에게 우선 분양하는 방식으로 처분된다.
분양자로서는 집값이 오르면 시세차익을 기대할 수 있어 이득이지만, 현실성이 떨어진다는 지적도 제기됐다. 집값이 떨어지면 미분양 사태가 날 수 있고 민간 사업자 유인도 떨어진다는 우려가 있었다.
이에 이번 공모 사업지는 공모시점 감정가격에 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 주택가격을 분양전환가격 상한으로 정했다.
민간 사업자 의견 수렴 결과 사업 참여를 위해서는 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보가 필요한데, 연 1.5% 상승률이면 IRR 확보가 가능한 것으로 조사돼 사업 참여 유인이 될 것으로 판단했다.
연 1.5% 상승률을 적용하면 10년간 20.0% 상승하는 셈이다.
10년 뒤 집값이 올라 시세차익이 발생하면 사업자와 임차인이 이를 공유한다.
수익배분은 10년 뒤 집값 상승 수준에 따라 달라지겠지만, 사업자의 수익은 확정분양가를 통해 이미 보장했기 때문에 집값이 상승할수록 임차인의 이익이 상승하는 구조가 된다.
국토부는 공모 사업자에게 효과적인 주거 서비스를 활용한 수익 창출 방안도 고민하도록 했다.
사업자가 카셰어링, 세탁, 케이터링 등 공유경제를 통한 요식, 의료, 교통, 여가, 교육 등 서비스를 통해 수익을 창출하고, 이를 임차인에게 환원해 거주비 부담을 완화해주자는 취지다.
국토부 관계자는 "당정은 이번 사업자 공모를 시작으로 시범사업 성공을 위해 지속해서 협의를 이어가고 추가 사업부지 확보에 나설 계획"이라고 말했다.
KPI뉴스 / 김지원 기자 kjw@kpinews.kr
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