공시가격 급등·6월 양도세 중과…고가·다주택자 압박 ↑
"증여 등으로 이미 주택 정리" vs "물량 나오고 집값 하락" 설 연휴 이후 서울 아파트 매물이 꾸준히 늘고 있는 것으로 나타났다. 부동산 시장 관망세가 짙어지면서 거래가 줄어든 가운데, 2·4 공급대책과 세금 부담 등 각종 이슈가 맞물린 영향이다. 특히 오는 6월부터는 양도소득세 중과 조치가 시행된다. 다주택자의 매물이 쏟아질 것이란 전망이 있는 반면, 시장에 큰 변화는 없을 것이란 분석이 동시에 나오고 있다.
16일 부동산빅데이터업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 한 달 전(2월 16일)보다 16.8% 증가했다.
지난해 가장 높은 집값 상승률을 기록했던 노원구(30.6%) 매물 증가율이 가장 컸다. 이어 은평구(25.8%), 도봉구(23.6%), 서대문·동대문구(23.2%), 중랑구(23.1%), 강북구(20.2%), 양천구(20.0%), 구로·송파구(19.8%), 강서구(19.3%) 등 서울 25개 구 전역에서 매물이 늘었다.
유거상 아실 공동대표는 "공동주택 공시가격이 체감상 30∼50% 올라 전국적으로 매물 증가 속도가 더욱 빨라질 것으로 예상한다"면서 "다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 아파트를 처분하려는 움직임을 보였는데, 급등한 공시가격 확인을 기점으로 본격적으로 매물을 내놓을 것"이라고 내다봤다.
아파트 거래량은 확연히 줄어들었다. 서울부동산정보광장 자료를 보면 2월 서울 아파트 매매는 이날까지 3143건 이뤄진 것으로 집계됐다. 지난해 2월 8301건과 비교하면 5000건 이상 줄어든 셈이다. 올해 3월 거래량은 340건으로, 지난해 같은 달(4419건) 대비 10분의 1에도 못 미친다. 아직 거래 신고 기간(30일)이 남아 있지만, 지난해 3월보다 적을 것으로 전망된다.
통상 주택 거래량이 줄어들고 매물이 쌓이면 집값이 조정될 가능성이 높다. 아직 서울 아파트값 상승세가 급격히 내려가거나, 급매물이 쏟아지는 등 하락에 대한 전조는 뚜렷하게 나오지 않는 상황이다.
다만 올해 공동주택 공시가격이 20%가까이 오르면서 고가 아파트와 다주택자를 중심으로 보유세가 '껑충' 뛰었고, 오는 6월에는 양도세 중과가 적용될 예정이다. 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 의혹 여파가 있지만, 정부는 대규모 공급대책을 차질없이 진행한다는 계획이다. 지난해까지는 시장에 나온 매물을 '영끌' 등 수요층이 다 흡수했다면, 이번에는 물량이 지속적으로 쌓이면서 시장에 변화가 나타날 것이란 기대감이 나온다.
양지영 R&C연구소장은 "전반적으로 전셋값과 부동산 매수세가 꺾인 상황에서 공시가격 상승으로 세금에 부담이 커진 만큼 다주택자들에게 압박이 될 수 있다"며 "대출은 사실상 막힌 거나 다름없는데, 매수세는 꺾이면서 매물이 쌓일 것"이라고 말했다.
이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 "대출이 안 되고 취득세가 강화되면서 투자수요는 이미 감소하기 시작했다"며 "6월부터 양도세와 종부세가 오르는 만큼 매물이 증가할 가능성이 굉장히 높고, 집값이 하락할 확률도 높다. 거래량 감소 추세가 이어지면 시장 변화가 시작될 것"이라고 내다봤다.
반면 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공시가격 급등에 따른 다주택자들이 보유한 일부 절세 매물이 3~4월에 나올 수 있다"면서도 "다만 지난해 공시가격 현실화 로드맵에 따른 세금 부담 강화로 이미 매매나 증여를 통해 주택을 처분한 다주택자들이 많다. 집값 안정화 효과를 기대할 수준의 매물 증가는 어려울 것"이라고 전망했다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "다주택자들은 세율인상과 세금 부담 상한에 더 집중해 왔기 때문에 일부는 증여 등으로 정리한 상황"이라며 "서울 등 주요 지역에서 매물이 크게 증가하지는 않을 것으로 본다"고 말했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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