전문가들 "입지 우수…시장 안정국면 이어질 듯"
"기존 신도시 포함 지역별 편차 벌어질 것" 우려도
1기 신도시는 소위 '베드 타운(Bed Town)'으로 불린다. 서울과 가깝고 교통 여건도 좋았지만 자족기능이 문제였다.
2기 신도시는 서울 도심으로부터 30㎞ 이상 떨어져 있다. 일부 지역은 아직도 미분양 물량으로 고전 중이다. 판교나 위례 등 지역을 제외하면 기존 신도시 대부분은 실패했다는 평가를 받고 있다.
베일을 벗은 '3기 신도시'의 공통점은 '서울에서 2km' 내외라는 점이다.
김현미 국토교통부 장관이 내건 "서울 도심과 30분 내 접근성"을 고려한 것으로 보인다. 이들 지역은 서울 경계로부터 2기 신도시(10㎞)는 물론 분당 등 1기 신도시(5㎞)보다도 가깝다.
이와 함께 최근 서울 집값 하락세를 지속적으로 유지해 나가겠다는 정부의 의지도 엿보인다. 사실상 '집값'을 잡기 위해 마련된 정책이기 때문이다. 결국 '3기 신도시'는 기존 1‧2기 신도시의 실패를 답습하지 않으면서 서울 주택시장 수요를 분산시켜 집값 안정화를 꾀한다는 게 골자다.
'3기 신도시'의 면적은 남양주 왕숙 1134만㎡, 하남 교산 649만㎡, 인천 계양 335만㎡, 과천 155만㎡ 순이다. 정부는 내년 하반기 지구지정을 마친 뒤, 오는 2021년부터 총 12만2000가구를 공급할 계획이다.
부동산 전문가들은 일단 서울과의 접근성을 토대로 한 정책 자체는 긍정적이라고 입을 모았다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "일반적으로 신도시를 계획할 때 놓치는 게 많은데, 꼼꼼하게 잘 챙겼다"며 "자족성, 광역교통 등에 대한 고민을 많이 한 것으로 보인다"고 평가했다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "그런대로 나쁘지 않은 지역에 다 있다"면서 "위치도 괜찮고 교통 대책도 기존 도시를 이용할 수 있기 때문에 크게 어려움은 없을 듯하다"고 말했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "도심과 외곽에 걸쳐 동시다발로 주택을 공급함으로써 시장에 비교적 강한 '공급 신호'를 보내는 것으로 안정세는 굳어질 듯하다"고 내다봤다.
최황수 건국대 부동산학과 교수는 "위치 측면에서 보면 신규 주택구입자나 1세대 1주택 구매 대기자 등에 있어서 입주조건 자체는 바람직하다"면서 "교통계획과 직주근접성을 넓히기 위한 방안이 있는 만큼, 원론적으로는 상당히 평가받을 만하다"고 설명했다.
하지만 교통망 확충 계획에 대한 지적도 있다. 권대중 교수는 "기존 2기 신도시를 배려한 교통망 확충 대책은 보이지 않는다"면서 "3기 신도시는 GTX B‧C 노선을 기존 철도, 도로와 연결성 있게 계획하는 등 서울과 접근성이 좋기 때문에 오히려 2기 신도시가 더 슬럼화될 수 있다"고 우려했다.
심교언 교수는 "잘 되려면 계획대로 밀고나가야 하는데, 지금까지 정부 관행을 보면 핑계를 대면서 늦어지는 게 많았다"면서 "실행가능성 측면에서 약간 우려스러운 부분이 있지만, 이러한 것들을 줄이기 위해 신경 써야한다"고 조언했다.
최황수 교수도 이미 건설된 지역인 2기 신도시에 미칠 영향을 걱정했다. 그는 "남양주 별내, 호평, 인천 검단, 청라 등 지역은 타격을 받을 듯하다"면서 "기존의 구도시라든가 먼저 지어졌던 신도시에 대한 또 다른 연계성, 자족기능 강화를 추가로 구축한다는 점에선 상당히 미흡하다"고 말했다. 이어 "주택시장에서 초양극화가 더 심화될 가능성이 있다"고 덧붙였다.
향후 부동산 시장에 대해서는 이번 3기 신도시 추진을 통한 서울과 수도권 집값 조정심리가 확산될 것이란 전망이 우세했다. 9·13 대책 여파로 지난달부터 약세로 돌아선 시장 흐름이 더 견고해질 것이란 의미다.
박원갑 부동산전문위원은 "대출과 세금규제 등 수요 압박에 이어 이번에 공급 처방까지 시장돼 시장 안정국면이 이어질 것으로 예상된다"며 "무주택자는 기존 매매시장보다 분양시장을 통해 내집을 마련하려는 수요가 더 늘어날 수 있고 유주택자는 집값 조정기대 심리를 더 갖게 할 가능성이 있다"고 말했다.
이어 "겨울방학 이사철이 시작되는 내년 1월이 1차 분수령이 될 것"이라며 "그동안 적체된 매물이 소화되지 않는다면 약세 기조가 더욱 짙어질 가능성이 있다"고 덧붙였다.
심교언 교수도 "초창기에는 오히려 투기 현상이 생겨 가격이 오르는 현상도 나타날 수 있다. 하지만 중장기적으로는 안정효과가 있으니 너무 일희일비하지 않아도 될 듯하다"고 평가했다.
한편 최황수 교수는 "이번에 발표된 3기 신도시 인근지역, 특히 일부 소형아파트 등은 차선의 선택지로 평가되면서 다소 강세가 예상되지만 나머지 2기 신도시 정도의 지역들은 굉장히 고통스러운 시간이 될 수 있다"고 말했다. 아울러 "총액적으로 본다면 어느 정도 보합은 유지하겠지만 지역별로 편차는 상당히 벌어질 것"이라고 예상했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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