KPI뉴스 - 서울 아파트, 거래 줄고 매물 쌓인다…"집값 하락 전조"

올해 하반기 서울 아파트 시장에선 매매와 임대 시장 모두 비슷한 흐름을 보이고 있다. 거래가 모두 주춤하고 있고, 동시에 시장에 물량은 쌓이고 있다.

집값이 하락했던 2022년 하반기 양상이 나타나고 있다. 주택 가격이 정점에 이른데 따른 현상이라는 분석이 나오면서, 집값 하락 전망이 조심스럽게 등장하고 있다.

▲ 압구정 현대 아파트 단지. [이상훈 선임기자]

4일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 지난달 서울에서 아파트 매매는 총 2310건 이뤄졌다. 지난 7월(6119건)보다 약 62% 줄어들었다. 가을 이사철 성수기였지만 거래량은 뜨거운 여름철보다 현저히 떨어졌다.

이 기간 전세(9239건 → 6423건)와 월세(9806건 → 6158건) 모두 거래가 크게 줄었다. 지난 8월 13일 세제개편안 발표 이후 거래 감소 흐름은 더 짙어졌다.

올 하반기 서울 아파트 매매·임대차 거래는 줄었지만, 시장에 나온 매물은 늘었다. 이날 기준 매매 매물은 8만430건으로, 4개월 전보다 2만 건 이상 증가했다. 전세 매물은 2만1757건, 월세 매물은 1만9141건으로 각각 4개월 전보다 1000건 이상 늘었다.

▲ 2026년 하반기 서울 아파트 매물 추이. [자료=아실]

보통 반대로 흘러가던 매매와 전·월세 시장이 비슷한 흐름을 보이고 있는 것이다. 매매가 활발할 경우 상대적으로 전·월세 시장은 주춤하고, 매매 시장이 죽으면 전·월세가 살아나는 것이 일반적이다.

게다가 매물이 똑같이 쌓이면서 시장 전반에서 거래 절벽 현상이 심화하는 형국이다. 가격이 최고점에 달했을 때 나타나는 현상이라는 관측이 나온다. 

한문도 서울디지털대학교 부동산학과 초빙교수는 "전세 월세 매매가 9월 지나면서 다같이 늘어나는 더블 트리플 현상이 나타나고 있다"며 "가격이 임계점에 다달았다. 고금리에 가격이 너무 상승해서 부담이 이중으로 가해지고 있는 것"이라고 분석했다.

▲ 2022년과 2026년 서울 아파트 거래량 추이. [자료=서울부동산정보광장, 아실]

눈여겨볼 점은 2022년 하반기 때 양상과 비슷하다는 것이다. 

서울 아파트 매매는 2022년 6월 1159건에서 7월 700건으로 줄었고, 10월엔 585건까지 떨어졌다. 그해 전세는 7월 1만1612건에서 10월 1만1328건으로 줄었고, 같은 기간 월세도 8881건에서 8503건으로 다소 주춤하는 모습을 보였다.

이렇게 매매와 전·월세 거래가 동시에 줄었을 때 집값은 떨어졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 2021년 9월 17억 원까지 올랐던 마포래미안푸르지오 전용 59㎡는 2022년 12월 11억 원까지 떨어졌었다. 1년 여 만에 6억 원 정도 내려간 것이다.

이 단지 같은 평형은 최근 들어서도 하락 거래가 이뤄지고 있다. 같은 평형은 올해 1월 29일 23억5000만 원으로 최고가를 경신했는데, 지난 8월 19억5000만 원에 계약서를 새로 썼다. 4억 원 떨어진 가격이다.

최근 강남권은 상승세를 멈추고, 10주 연속 하락하고 있다는 통계도 나오는 터다. 특히 계속 상승하던 송파구도 뒤늦게 합류해 주요 단지에서 눈에 띄는 하락거래가 보이고 있다. 송파구 잠실엘스 전용 84㎡는 지난 달 31억 원에 매매가 이뤄졌다. 전월엔 같은 평형이 36억 원까지 올랐었다.

한 교수는 "고가 주택은 잘 안 움직이지만 상승 거래가 70% 이상이던 지역들이 40%대로 떨어지고 있다"며 "가격이 오를 대로 올라 주택을 매입하려던 '잠재 수요'도 한계에 달했다"고 분석했다. 

KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr

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