상가조합원 무상지분율 '말썽'…"상가조합원에 돈 줘야할 수도" 둔촌주공 재건축 사업정상화위원회가 사업 정상화를 위한 단계를 밟아나가고 있다. 사정위는 김현철 전 조합장 등 전 집행부가 모두 사퇴한 뒤 사업 진행을 위해 임시로 만든 조직이다. 전 집행부 해임을 주도한 둔촌주공 조합 정상화위원회 위원들과 전 집행부 임원 일부가 참여했다.
새 집행부는 오는 10월 15일 열리는 조합원 총회에서 뽑을 예정이다. 총회 안건은 새 집행부 선임 외에 공사 재개 및 일반분양 일정, 공사 재개에 필요한 추가 비용 등이다. 이날 총회 안건의 의결만 무사히 이뤄지면, 사실상 공사 재개를 위한 절차가 모두 마무리되는 셈이다.
그럼에도 여전히 둔촌주공 재건축 사업에 대한 의구심은 걷히지 않고 있다. 금융권 관계자는 5일 "금융사들은 아직도 둔촌주공 사업을 위험하게 본다"며 "공사가 실제로 재개되고 일반분양이 실시되기 전에는 새로운 사업비대출 대주단을 꾸리기 어려울 것"이라고 내다봤다.
부동산업계 관계자는 "점점 늘어나는 비용, 사업비대출 리파이낸싱(조달한 자금을 상환하기 위해 다시 자금을 조달하는 행위), 이주비대출 이자 마련, '상가 분쟁' 등이 여전히 두통거리"라고 지적했다.
둔촌주공 사정위 관계자는 "계산해보니 사업비가 예상보다 많이 든다"며 "사업비대출을 추가로 2000억 원 더 받아야할 것 같다"고 밝혔다.
2000억 원의 사업비대출을 추가로 받을 경우 총 사업비대출금은 9000억 원으로 부푼다. 빚을 갚기 위해 약 6000명의 조합원들이 3300만 원씩 추가로 부담해야 한다.
사업비대출 리파이낸싱도 골치다. 대주단이 만기연장을 거부하자 조합은 일단 단기 유동화증권을 발행해 대주단에 빚을 갚았다. 해당 단기 유동화증권은 66일짜리라 다음달 말 만기가 도래한다.
사정위 관계자는 "일단 새 대주단이 꾸려질 때까지 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설) 측에 리파이낸싱을 요청할 계획"이라고 말했다. 시공단 관계자는 "아직 결정된 건 없다"며 "사정위와 내일 회의에서 의논할 것"이라고 밝혔다.
이주비대출 이자도 지금은 시공단이 유이자로 빌려주고 있지만, 약속된 기간은 10월까지다. 차후 일반분양을 통해 돈이 들어올 때까지 조합이 버티려면 역시 시공단이 대여를 계속해줘야 한다.
부동산업계 관계자는 "아마 시공단은 확답은 주지 않을 것"이라며 "총회에서 시공단의 요구를 담은 모든 안건이 통과돼야 사업비대출 리파이낸싱, 이주비대출 이자 대여기간 연장 등에 협조할 것"이라고 내다봤다.
관건은 조합원들이 크게 불어난 추가분담금을 받아들일 것이냐 여부다. 이 순간에도 원자재 비용, 인건비, 금융비용, 유치권비용 등은 계속 증가하는 중이다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "둔촌주공 조합원 1인당 추가분담금 증가액이 3억 원을 넘을 수도 있다"고 예상했다. 부동산업계 관계자는 "사업비대출금도 늘어나면서 총 3억5000만 원에 달할 듯하다"고 전망했다.
김인만 김인만부동산연구소장은 "공사기간이 1년 지연될 때 조합의 손실이 1조 원 이상일 것"이라고 추측했다. 설계변경 지연, 공사 중단 등으로 이미 지연된 공기는 1년6개월 이상일 것으로 관측된다. 조합의 손실을 1조 원으로 추산해도 조합원 1인당 추가분담금은 약 3억 원 늘어난다.
둔촌주공 조합원들은 2년 전 추가분담금 1억 원 증가가 싫어서 최찬성 전 조합장을 해임하고, '김현철 집행부'를 선임했다. 때문에 조합원들이 3억 원 넘는 추가분담금을 받아들일 것이냐에 계속 의구심이 가해지는 것이다.
전문가들은 조합원들의 부담이 크겠지만, 받아들이는 게 최선이라고 권한다. 김인만 소장은 "돈이 아까워서 시간이 끌수록 조합원들의 손해는 더 커진다"며 "받아들이고 빨리 공사를 재개하는 게 최선"이라고 강조했다.
윤지해 부동산114 수석연구원도 "추가분담금 증액은 감수할 수밖에 없다"며 "결국 조합원들도 현실을 인정할 것"이라고 예상했다. 김제경 소장도 같은 의사를 표했다.
상가 분쟁도 아직 끝나지 않았다. 상가재건축사업관리사(PM)인 리츠인홀딩스와는 과거 계약을 되살리기로 합의했지만, 이번에는 통합상가위원회가 들고 일어났다. 통합상가위는 전 조합 집행부가 지난해 7월 기존 상가재건축위원회 자격을 취소하고 새롭게 만든 조직이다. 통합상가위는 전 조합 집행부와 협조해 상가조합원의 무상지분율을 기존 190%에서 270%로 확대하는 작업을 진행했다.
사정위는 과거 계약대로, 무상지분율을 190%로 해야 한다는 의견이라 통합상가위와 입장 차가 크다. 통합상가위 관계자는 "상가조합원의 무상지분율 270%는 이미 결정된 사안"이라며 "사정위가 이를 부정하면 가만히 있지 않을 것"이라고 경고했다. 그는 "조합원 총회를 막는 안도 검토 중"이라고 덧붙였다.
부동산업계 관계자는 "무상지분율 270%를 기대하던 상가조합원들이 쉽게 물러서진 않을 것"이라고 내다봤다. 그는 "상가조합원들을 달래기 위해 따로 돈을 줘야할 수도 있다"고 관측했다. 개포주공1단지 재건축 사업에서도 상가조합원들과의 갈등이 불거지자 910억 원을 추가로 지급했다.
상가조합원들에게 따로 돈을 준다면, 아파트 조합원 부담은 그만큼 더 늘어난다. 사정위 측은 더 이상의 비용 부담을 감당하기 힘들어 일단 법적으로 대응한다는 자세다. 하지만 법적 분쟁이 불거지면, 공사 지연이 더 심해질 수 있다. 부동산업계 관계자는 "둔촌주공 재건축 사업은 단단히 꼬인 실타래"라면서 "꼬인 실이 모두 풀리기까지 과정이 순탄치 않을 것"이라고 우려했다.
KPI뉴스 / 안재성 기자 seilen78@kpinews.kr
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