재건축 급등에 놀란 오세훈, '투기 감시⋅속도 조절' 선언
"미래 가치 기대감 커…재건축 의지만으로도 상승 지속" 서울 압구정동·여의도·목동 등 주요 재건축 단지가 토지거래허가구역으로 묶인 후 거래가 뚝 끊어지는 등 매도·매수자 모두 관망세를 보이고 있다. 지난 27일 토지거래허가구역 발효 직전 막바지 거래가 폭발하면서 신고가 사례가 속출했지만 이후 소강상태로 접어들었다.
앞으로 해당 지역 재건축 단지는 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'가 불가능하고, 2년 동안 실거무 의무가 생긴다. 전문가들은 "당분간 거래는 뜸하겠지만, 재건축 기대감에 아파트값 불안은 지속될 것"으로 전망한다.
토지거래허가구역 묶인 뒤 '갭투자' 매물 거의 없어
30일 주요 재건축 단지 공인중개업소 관계자들은 "지난 주말 동안 거래량이 확 뛰었다가 토지거래허가제 실시 이후 현재까지 거래나 매수문의가 잠잠한 상황"이라고 말했다. 규제 효력 발생 전 갭투자 매물이 대거 소진됐고 현재는 소강상태라는 것이다.
강남구 압구정동 현대아파트 인근 공인중개업소 대표는 "주말 동안 매수자들이 꽤 찾아왔다가 지금은 뜸하다"며 "매물이 별로 없고 워낙 비싼 상황인데 호가를 더 올리는 집주인도 있고, 그게 또 계약이 되는 경우도 있었다. 토지거래허가구역 지정 영향으로 오른다기보다는 지금까지 꾸준히 올랐고, 앞으로 더 오를 것이란 기대감이 큰 것 같다"고 말했다.
영등포구 여의도동 시범아파트 인근 공인중개업소 관계자는 "현재 24평형은 22억~23억 원으로 조정되는 매물이 딱 하나 있다"며 "나오는 매물마다 가격이 더 뛰어서 나온다"고 말했다. 같은 동 삼부아파트 인근 공인중개업소 관계자는 "토지거래허가구역을 기반으로 뛰었다기보다는 원래부터 서서히 올랐고, 이젠 전세 낀 매물이 나올 수 없으니 매물 자체가 없다"며 "지금은 문의도 거의 없는 상태"라고 설명했다.
양천구 목동 신시가지14단지 인근 공인중개업소 대표는 "지난 주말에 거래가 진짜 많이 됐다. 세금 문제가 있거나 전세를 끼고 꼭 팔아야 하는 물건들이 나왔고, 단지 내에서 갈아타기하는 수요와 외부 투자 수요가 몰렸다"고 말했다. 다른 공인중개업소 관계자는 "단지별로 차이가 있긴 하지만 지금도 매물이 아예 없진 않고 두세 개씩 남아있다"며 "이마저도 다시 거둬들이는 분위기인데, 매물이 줄어드니까 상승흐름은 계속될 것"이라고 말했다.
규제 발표 후 시행까지 5일 새 신고가 사례 속출
실제 해당 지역 재건축 단지에선 신고가 사례가 속출했다. 국토교통부 실거래가공개시스템을 보면, 압구정동 미성2차(전용 140.9㎡)는 토지거래허가구역 지정 다음날인 지난 23일 39억8000만 원에 거래됐다. 직전 신고가는 지난해 1월 21일 34억6000만 원으로 3개월 만에 5억 이상 오른 가격이다. 한양6차(전용 106.71㎡)는 지난 22일 31억9000만 원에 계약되며 종전 최고가에서 4억 넘게 뛰었다.
목동 신시가지3단지(전용 122㎡)는 지난 24일 24억 원에 거래돼 직전 신고가보다 3억 원 올랐다. 25일에는 2단지(전용 122㎡)가 23억5000만 원에 팔리면서 6개월 전보다 1억5000만 원 뛰었다. 26일에도 14단지(전용 71.4㎡)가 16억5000만 원에 거래되며 1억 원 올랐고, 2단지(전용 95.4㎡)도 19억9500만 원에 신고가를 새로 썼다.
재건축이 집값 상승 주도…오세훈 '속도 완화' 선언
부동산114에 따르면, 이번 주 서울 아파트값 상승률은 0.10%로 지난주(0.08%)보다 상승 폭이 커졌다. 노원 등 외곽지역이 상승세를 주도하는 가운데 토지거래허가구역으로 지정된 강남, 양천, 영등포 등의 상승폭은 더욱 확대했다. 재건축·재개발을 중심으로 아파트값이 다시 들썩이는 모습이다.
불안 양상이 지속되자 오세훈 서울시장은 주요 공약이었던 '스피드 주택공급'의 속도 조절을 선언했다. 재개발·재건축을 속도감 있게 추진하겠다는 의지는 여전하지만, 부동산 시장의 안정화 없인 백약이 무효라는 판단에서다. 특히 오 시장은 "일부 재건축 단지에서 허위 신고, 호가만 올리는 행위, 가격담합 등의 비정상적 사례들이 멈추지 않고 있다"며 "투기 수요에 대해 일벌백계로 본보기를 보이겠다"고 강조했다.
전문가들은 재건축에 대한 시그널이 명확한 만큼, 가격 상승 억제엔 한계가 있을 것으로 전망했다. 규제 전후로 매물은 대부분 소진됐고, 해당 지역에서는 당분간 거래량이 급감하되 재개발·재건축 기대효과에 따른 상승세가 이어진다는 분석이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "팔 사람들은 이미 팔았고, 매도자들은 허가제가 풀릴 때까지 기다리면서 높아진 가격을 고수할 것"이라며 "투자자들 역시 재건축은 오랜 기간 기다림을 각오하는 것이기 때문에 규제가 있다고 해서 안 사지는 않을 것이고 압구정 같은 경우 실거주하는 집주인들도 많다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "토지거래허가구역에선 실거주까지 가능한 수요층만 매입이 가능하니 매매 자체가 감소하긴 할 것"이라며 "동시에 정비사업 규제완화로 미래가치에 대한 실현가능성이 이전보다 크게 높아졌기 때문에 가격이 떨어지긴 어렵다"고 말했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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