"도심 고밀 개발은 유일하고 바른 방향" 부동산 투기 억제와 안정적 주택 정책을 위한 제언
현재로서 주택문제를 해결하는 핵심적 정책 중 하나는 지금 국토교통부가 추진하는 민간과 공공이 협력해서 공급을 획기적으로 늘리는 공급 측면의 해결책이다.
그러나 공급만으로 투기적 수요를 막을 수는 없다. 따라서 수요의 측면에서 투기적 수요를 차단하는 가장 확실한 방법이 추가되어야 한다. 그리고 마지막으로 저소득층이 안전하고 경제적으로 주거를 실현하는 주거 복지의 실현 방법 이 세 가지가 결합되면 주택 문제는 세제 개혁 없이도 해결 가능하다고 확신한다.
1. 공공 민간 협력 공급 확대 방안
국토부가 제시한 공공민간 협력 공급 확대 방안은 매우 유효적절한 방법으로 환영한다.
현재 서울은 과초과 상태라고 하기에는 아직도 저층 주거 환경이 불량한 주거 지역과 공장 지역이 많이 있다. 그것도 거미줄처럼 완비된 도시 지하철과 대중 교통이 완벽한 교통 편리 지역에 널려 있다. 이러한 곳의 개발은 민간만으로도, 그리고 공공만으로도 해결할 수 없는 사각지대였다. 뉴타운 등 도시 재개발 차원의 접근은 투기만 부추기거나 역으로 개발만 억제하여 민심 이반을 초래한 실패작이다.
그러나 이번 국토부가 제안한 방안은 매우 현실적이다. 공공이 참여하여 개발의 불확실성을 제거하고 안정성을 제공하는 것과 함께 고층화를 보장함으로써 민간 소유자의 기대에 부응하는 한편, 고층화로 얻은 기대 이익을 공공에 기여하는 방식이기 때문에 공공성을 훼손하지 않는다. 민간의 이익과 공공의 목적이 같이 실현되는 방식이란 점에서 매우 기대되는 정책이다.
여기에 쟁점인 고층화의 반환경적인 요소는 서울 도심에서의 주거의 쾌적성보다는 주거의 안정성과 편의성을 우선하고, 쾌적성은 개인 주거 내에서가 아니라 주거외 공동공간에서 찾음으로써 해결하는 방향으로의 전환이란 점에서 긍정적이다.
즉 용적률 상향 조정으로 얻는 대지 공간을 녹지와 공공 복지 공간으로 공동의 공간을 확대할 수 있다는 점에서 지혜로운 방향이다. 즉 대도시에서는 개인 주거공간의 쾌적성은 포기하고 공동 공간의 쾌적성을 추구할 수밖에 없다는 것이다.
이로써 서울의 공급 측면의 한계를 극복할 수 있다는 점에서 매우 높게 평가한다.
2. 1인당 주택대출 총한도 규제로 투기적 수요 억제
앞서 언급했듯이 시장 안정화는 공급과 수요 양 측면을 고려해야 한다. 정부의 공급 확대 정책이 또 다른 투기적 수요에 불을 붙인다면 주거 안정을 위한 주택시장 안정은 보장할 수 없게 된다. 따라서 필연적으로 수요억제를 위한 정책이 수반되어야 한다.
현재의 수요 억제 정책은 땜질식으로 그 효과를 내지 못하고 있다.
금융 규제와 보유세 강화를 통한 수요 억제가 큰 원칙에는 맞지만 세부적으로는 누더기가 된 꼴이다.
여기서 나는 단순 명료하고 확실한 방안을 제안한다. 일단 세제강화는 기존의 정책을 신뢰성 있게 추진할 것을 권하고, 이를 전제로 분명하고 단호한 금융 규제 정책을 제안한다.
즉 1인당 주택 담보 대출은 소득과 담보 부동산에 관계 없이 총액 5억 원으로(금액은 조정 가능) 제한하고 이 한도 내에서 LTV(주택담보대출비율)를 적용하자는 것이다.
즉 1가구 1주택 이상으로 강력한 동일인 여신 한도를 총액으로 제한하면, 다주택을 여신으로 확보하는 투기적 수요를 확실하게 잡을 수 있다.
즉 1채, 특히 고가 주택 등에는 금융을 이용할 수 없게 하는 것이다. 이를 통해 투기적 수요를 근본적으로 차단하면, 1가구 1주택 정책의 실효성도 확실하고 다주택자의 금융 이용이 사실상 불가능해서 실질적인 자기 자산으로 취득하지 않으면 투기적 취득이 불가능하기 때문이다.
단 기존의 다주택 다중채무자는 채무 만기 시 상환으로 연착륙시키면 더욱더 주택시장은 1가구 1주택 시장으로 안정화할 수밖에 없다.
이러한 기준은 여신 규제의 기본 정신에도 가장 부합하다. 기업이든 개인이든 동일인 여신 한도 규제는 언제나 합목적성이 인정되어 왔기 때문이다. 특히 주택 금융의 여신 규제는 늘 허용되는 합목적 행정행위로서 일반적으로 통용되어 왔기에 저항 역시 문제가 되지 않을 것이다.
3. 가구별 임대 보증금 정부 보증 제도
마지막 저소득층 주거 복지 정책으로 전세보증금 담보 대출을 제안한다.
1인 가구 전세 보증금 1억 원 한도에서 정부 보증 대출을 가능하게 하고 대출 이자는 연 1.2%정도, 월 10만 원으로 주거 안정 복지를 실현한다. 2인 가구는 2억 원, 3인 가구는 3억 원까지 가구별 한도를 추가한다.
정부 보증은 부실 시 발생하는 것으로 실제 재정 지출 부담은 매우 낮다. 이 주거 안정을 바탕으로 공급과 수요억제를 통한 주택시장 안정화가 실현될 경우 전체적인 공공 임대와 민간 주택 시장의 균형이 확보된다.
즉 공급 확대를 위한 민간 공공 협력, 투기적 수요 억제를 위한 간단 명료한 주택 자금 대출, 개인당 총한도 규제 실시 그리고 마지막으로 주택 임대 시장에서의 공공 복지 실현(전세 자금 정부 보증)으로 주택 시장 안정과 주거 복지 모두를 얻을 수 있는 실질적인 정책의 조화와 실효성이 기대된다.
이인형 전 한국신용정보 기업평가 팀장
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