서울 아파트값이 정부 규제에도 불구하고 치솟고 있는 가운데 부동산 전문가들은 "내년에도 오를 것"으로 전망했다.
저금리로 시중 부동자금이 풍부한데 다 매물 잠김 현상 때문에 정부규제 효과가 제대로 나타나지 않고 있기 때문이다. SOC 건설과 3기 신도시 등 개발 호재가 많은 것도 부동산 가격을 끌어올리는 요인으로 꼽힌다.
전문가들은 "기존 부동산 안정 대책 기조로는 집값을 잡을 수 없다"며 "규제대책을 더 내놓기보다는 매물 잠김 현상을 해소할 수 있도록 정책적 전환이 필요하다"고 지적했다.
변수 없으면 내년 집값 더 오른다
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "내년 집값은 서울 강보합, 지방 약보합으로 예상된다"고 전망했다.
박 위원은 "내년에는 갭메우기 현상이 나타날 가능성이 높다"며 "상대적으로 덜 오른 곳을 찾아다니는 투기적 수요자들이 적지 않다. 심지어 원주 등 지방을 찾아다니는 사람들도 있다"고 전했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "강력한 외생변수가 없는 한 서울 집값 상승세는 쉽게 꺾이지 않을 것 같다"고 진단했다.
함 랩장은 "저금리로 시중 부동자금이 풍부한 데다 토지보상금 재투자, 교통망 등 SOC 건설, 3기 신도시 건설 등 개발호재가 많다"며 "상승압력이 하락요인보다 우세하다. 현재로선 집값이 떨어질 이유를 찾기 어려울 정도"라고 말했다.
그는 "다만 서울 집값이 단기간에 급등한데 다 보유세 강화에 대한 부담감도 커지고 있어 내년 상반기보다는 하반기에 오름폭이 둔화될 가능성이 있다"고 전망했다.
안명숙 우리은행 WM자문센터 부동산투자지원센터 팀장은 "당분간 저금리 유동성 장세가 지속될 전망"이라며 "가격 상승세가 탄력을 받아 쉽게 꺾이기 힘들어 보인다"고 진단했다. 안팀장은 "내년에도 전반적으로 강세가 예상되지만 상승폭은 하반기에 둔화될 가능성이 있다. 지금 가격이 어깨만큼 오른 것 같다"고 말했다.
규제로는 한계…매물 나오도록 정책 전환해야
함 랩장은 "지금도 규제는 너무 많다. 오히려 출구전략을 만들어줄 필요가 있다"고 조언했다. 그는 "매물 잠김과 시장 왜곡이 가장 큰 문제"라고 지적하고 "양도소득세 중과는 정상화 차원에서 재검토할 필요가 있다"고 지적했다.
함 랩장은 "양도소득세는 이미 누진구조로 되어 있다"며 "거기에다 징벌적으로 중과하는 것은 시장이 과열됐을 때 한시적으로 쓸 수 있는 카드이지만 오랫동안 묶어두는 것은 문제가 있다"고 강조했다.
박 위원은 "과잉 유동성이 가장 큰 문제다. 돈은 많은데 갈 곳이 없다"며 "부동자금이 분산될 수 있도록 투자상품을 개발하거나 혜택을 주는 정책이 필요하다"고 제안했다.
박 위원은 "양도세 중과를 폐지하거나 한시적으로 완화해 퇴로를 만들어주자는 의견에는 반대한다"며 "팔고 난 뒤에 투자 할 곳이 없기 때문에 아무리 막아도 돈을 벌어본 부동산으로 다시 올수 있다"고 말했다.
그는 "분양가 상한제는 로또청약 등 부작용이 많다"며 "과거 채권입찰제처럼 이익을 공공으로 환수하는 방안으로 대책을 검토할 필요가 있다"고 말했다.
안 팀장은 "현재 집값 불안의 가장 큰 원인은 저금리이고 양도소득세 중과 때문에 매물이 나오지 않는 것도 문제"라고 지적했다.
그는 "사실 지금까지 경험으로 봐도 양도소득세 중과가 집값 안정 효과가 없다는 것을 알수 있다"며 "오히려 퇴로를 얼어줄 필요가 있다. 집을 팔고 그 돈으로 다시 살까 걱정된다면 보유세를 강화하면 된다. 집을 더 사기 힘들 정도로 보유세를 강화하면 된다"고 말했다.
내 집 마련 타이밍 따로 없다
안 팀장은 "내 집 마련 실수요자라면 집값이 떨어지길 기다리며 매수 시점을 미루는 것은 바람직하지 않다"며 "언젠가 조정을 받고 하락하겠지만 경험으로 볼 때 하락 폭에 비해 상승 폭이 크다. 좋은 물건이 있다면 내 집 마련을 늦출 필요는 없다"고 말했다. 이어 "그러나 무리해서 대출받아 사거나 단기차익을 겨냥해 집을 사는 것은 바람직하지 않다"고 덧붙였다.
함 랩장은 "요즘 같은 시기엔 내 집 마련 타이밍을 따로 얘기하는 것은 큰 의미가 없다"며 "다만 무주택자라면 분양시장에 좋은 물건이 나올 때마다 청약하는 것이 좋다"고 말했다.
그는 "다주택자는 규제 때문에 추가구입은 그리 실익이 많지 않다"며 "보유세부담이 커지는 만큼 포트폴리오 조정을 통한 절세전략을 선택할 필요가 있다"고 조언했다.
박 위원은 "단기급등지역을 조심해야 한다. 호가만 큰 폭으로 오른 곳이 많다"며 "강남 일부 지역은 30평형대 새 아파트가 30억 원을 호가하는 곳이 있는데 정상적으로 보기 힘들다"고 경계했다.
그는 "다주택자의 주택매도는 시기보다 양도소득세를 고려한 매매전략이 필요하다"며 "양도차익이 적은 물건부터 팔아야 하고 비규제지역부터 팔아야 세금 중과를 피해갈 수 있다"고 조언했다.
KPI뉴스 / 윤재오 기자 yjo@kpinews.kr
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