기준금리 인상과 가계 대출 억제로 부동산 시장 위축돼
서울과 지방 부동산 시장 양극화, 맞춤형 정책 필요
문재인 정부가 무려 11번의 부동산 정책을 내놓은 끝에 일단 부동산 가격의 상승세는 잡혔다. 하지만 부동산 시장은 여전히 불안한 모습을 보이고 있다. 한국감정원은 5일 기준 서울 주간 아파트값이 전주 수준의 보합을 기록했다고 밝혔다. 지난해 9월 둘째 주부터 시작된 가격 상승세가 60주 만에 멈춘 것이다. 강남 3구(송파·강남·서초)도 재건축 단지 위주로 하락폭이 커지며 3주 연속 감소했다. 잡힐 것 같지 않던 부동산 시장이 안정화된 원인과 하방경직성을 보이는 부동산 시장의 내년 전망을 학계 권위자인 권대중 명지대학교 부동산학과 교수에게 들어봤다.
하방 경직성에 빠진 부동산 시장
권 교수는 "내년 부동산 시장은 '하방경직성'으로 침체기가 될 것"이라고 전망했다. "부동산 시장이 얼어붙으면 건설 경기와 주택 시장도 죽는다"며 "이는 소비 위축과 경기 침체로 이어질 수 있다"고 말했다. 올 연말 기준금리 인상이 예고된 상황에서 가계 대출 억제가 내년까지 이어지면 부동산 시장이 위축될 수밖에 없다는 뜻이다.
권 교수는 이달 말에 한국은행이 금리를 인상할 것으로 내다봤다. "한미 간 기준금리가 1% 이상 차이가 나면 국내에 들어와 있는 해외 자금이 일시에 빠져나간다"며 "기준금리가 인상될 수밖에 없다"고 설명했다.
현재 우리나라 기준금리는 1.5%, 미국의 기준금리는 2.25%다. 미국은 12월에 1번 내년에 3번 금리 인상을 예고하고 있다. "금리 인상은 부동산 시장의 대출 금리 상승으로 연결되고, 이는 수익률 악화로 이어져 부동산 시장이 침체기에 접어들 수 있다"고 말했다.
9·13 부동산 대책으로 강력한 대출규제가 시행되고 있는 현재 그는 "내년까지 가계 대출을 억제하면 부동산 시장이 금세 얼어붙을 수 있다"고 강조했다. 대출이 없으면 집을 살 수 없기에 대출이 막히면 집 사기를 포기해 버리기 때문이다. "지금과 같은 대출규제가 이어지면 내년 상반기는 약보합세로 돌아서는 시장이 될 것이지만 하반기는 종합부동산세까지 적용돼 부동산 침체로 이어질 수 있다"고 전망했다.
그러면서 조세 정책을 앞세워 부동산 시장을 안정화하려 해서는 안 된다는 주장도 펼쳤다. "조세 정책이 경기의 하방경직성에 영향을 미칠 수 있다"면서 "집값도 하락하는 데 보유세까지 내야 하면 시장이 과도하게 억눌려 부동산 침체로 이어질 수 있다"고 분석했다.
가계 대출 억제가 부동산 안정 가져와
권 교수는 앞서 "9·13 부동산 대책이 힘을 발휘해 이제야 집값이 좀 잡히는 것 같다"고 말문을 열었다. 지난 2월 20일 발표한 '재건축 안전진단 강화대책'과 9·13 대책의 대출규제가 결정적인 역할을 했다는 게 그의 판단이다. "재건축 안전진단 강화대책은 강남 재건축 시장의 안정화를 가져왔다"면서 "애초 강남 재건축 시장이 불붙은 이유는 2015년 시행된 민간택지에 대한 분양가상한제 폐지와 재건축 초과이익 환수제 연기 때문이었다"고 설명했다.
사실 '재건축 안전진단 강화대책'으로 강남 지역은 물론 다른 지역에서도 재건축 사업이 거의 불가능해졌다. '재건축 안전진단 강화대책'이 올 상반기 집값 상승을 둔화시킨 것이다. 이후 6월까지 조용하던 서울 부동산 시장은 6·13 지방선거에서 박원순 시장이 당선되면서 다시 들끓었다. 여의도와 서울역~용산역 구간을 개발하는 마스터플랜 때문이다. 여의도를 재개발하고 서울역과 용산역 사이는 철로를 지하화하겠다는 계획이었다.
그는 "여의도와 서울역~용산역 구간을 개발하는 마스터플랜으로 부풀어 오른 부동산 시장을 진정시키기 위해 정부가 9·13 대책을 들고나왔다"면서 "1990년 일본 부동산 버블이 꺼졌을 때 시행된 것과 똑같은 DSR로 집값 상승을 둔화시킨 것이다"고 밝혔다.
맞춤형 핀셋 대책 필요
"부동산 시장이 안정화되기 위해서는 맞춤형 대책이 필요하다"고 권 교수는 강조했다. "서울 아파트값이 안정화된 건 규제 정책과 공급 정책이 함께 시행됐기 때문"이라며 "9·13 대책의 30만호 주택공급과 아직 발표되지 않은 미니신도시 4~5곳이 이번 집값 안정화에 영향을 미쳤다"고 말했다. 공급 정책이 발표되면 수요자가 대기 수요자로 남아 시장을 진정시킨다는 의미다.
하지만 아직도 공급이 부족하다고 말했다. "통계청이 발표한 2017 인구주택총조사에 따르면 서울의 가구수 대비 주택수는 60%밖에 되지 않는다"며 "서울은 서울이 하나 더 있어야 할 정도로 만성적 공급 부족을 겪고 있는 지역"이라고 설명했다. "특히 수요자가 원하는 지역과 시기에 공급 정책을 시행해 집값 상승폭을 진정시켜야 한다"고 말했다. 그는 지방에 대해선 "대전 등을 제외하고 지방 부동산 시장 대부분이 죽었다"며 "주택 활성화 대책과 미분양 가구 확대에 따른 정책이 필요하다"고 역설했다.
권 교수는 "부동산은 사람 얼굴과 같다"고 말했다. 지역마다 계층마다 특색이 있기에 이를 반영한 정책이 필요하다는 의미다. "주택 공급 로드맵과 같이 큰 그림을 그리는 정책과 그때그때 시장을 적용한 정책이 필요하다"며 "핀셋 정책은 거시와 미시가 함께 갈 때 성공을 할 수 있다"고 덧붙였다.
권대중 교수
명지대학교 창의융합인재학부 학부장
명지대학교 부동산대학원 주임교수(사) 대한부동산학회 이사장
KPI뉴스 / 남국성 기자 nks@kpinews.kr
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