규제뿐 아니라 '공급책' 절실, 토론회서 논쟁
재건축 총량제·비아파트·임대 활성화 등 거론
부동산 매매와 전·월세 시장 모두 우상향으로 흐르고 있다. 이른바 '트리플 강세'로 평가된다. 주택 공급 필요성이 강조되자 정부도 "닥치고 공급" 기조를 밝힌 바 있다.
전략에 대해 아직 고심 중인 모습인데, 부동산 토론회에서 일부 솔깃한 안건들이 관심을 끌었다. 정부가 어디에 드라이브를 걸지 주목된다.
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| ▲ 남산에서 바라본 서울 아파트숲. [뉴시스] |
24일 한국부동산원 조사에 따르면, 지난 20일 기준 올해 들어 전국 아파트 매매가격은 1.96% 상승한 것으로 나타났다. 수도권은 3.85%, 서울은 무려 6.03% 올랐다. 지방도 0.18%로 소폭 상승했다.
지난해 같은 기간 누적 매매지수를 보면 전국은 0.06%만큼 하락했고, 수도권은 1.09% 상승에 그쳤었다. 지방도 1.16%만큼 가격이 떨어졌다. 서울은 4.18% 올랐는데, 올해 상승률엔 미치지 못했다.
전세 시장도 비슷한 흐름이다. 올해 전국 아파트 전세가격은 2.81% 올랐다. 지난해 0.12%와 비교하면 아주 큰 폭의 상승세다. 수도권(0.53% → 4.42%)과 서울(1.16% → 6.01%)은 최소 5배 이상 뛴 것으로 나타났다.
월세 시장도 활발하다. 서울의 임대차 거래 중 월세 비중이 최근 50%를 넘어섰다. 사상 처음이다. '전세의 월세화'가 빨라지고 있다는 분석이 나왔다.
올해 매매시장은 물론 전세와 월세도 뜨거워졌다. 각종 부동산 규제들이 한동안 거래를 위축시키거나 가격을 조정하는 역할을 하고는 있지만, 본질적으로 공급이 부족하다는 지적이 끊이지 않는다.
정부는 지난해 9·7 대책을 통해 2030년까지 135만 가구를 착공한다는 계획을 내놨다. 한국토지주택공사(LH)의 직접 시행을 통해 속도를 올리겠다는 추가 전략도 세웠고, 최근에는 "닥치고 공급"이라며 다시 한 번 속도전을 강조하기도 했다.
하지만 최소 3~5년 뒤를 바라보는 공급 대책이란 게 당장 시장에 영향을 주긴 어렵다. 따라서 현재 주택 보유자들이 어떤 선택을 하느냐가 중요하다.
신규 택지 개발과 재건축·재개발을 통한 물량 증가, 기존 물량의 임대 등이 공급의 대략적인 방식이다.
전날 '부동산정책 국민 대토론회'에서 이재명 대통령은 직접 헬기를 타고 신규 택지를 찾아보겠다고 했다. 신도시 사업과 관련해서도 '병행 행정' 등을 통해 속도를 절반 이상 단축하겠다고 약속했다.
이해 관계가 많이 얽혀 있는 곳은 재개발·재건축과 비아파트, 임대 사업 등일 것이다.
민간 임대사업 활성화 방안이 추가 논의될 수 있다. 임대 사업자가 공급자이므로, 이들의 금융 융통성을 확보해줘야 한다는 의견이 제시됐다.
채상욱 커넥티드코리아 대표는 "민간 장기임대주택을 건설·운영하는 사업자를 집단으로 육성하고 분양사업과 다른 별도의 공급자 금융체계를 구축해야 한다"고 주장했다.
이어 "민간분양·매매시장 규제와 보유세 강화의 영향이 임대시장으로 이어질 경우 임대료가 오르고 다시 임차인의 주택 매수 수요를 자극할 수 있다"며 "민간임대 공급을 별도의 축으로 키우지 않으면 당초 의도했던 정책 목표를 달성하기 어려울 수 있다"고 지적했다.
빌라나 오피스텔, 다세대 등 비아파트 부문과 관련해선 주택수를 제외해주거나 용적률 상향 조정 등의 방식도 거론됐다.
공급의 상당 부분을 차지하는 재개발·재건축 관련해선 예민한 사항을 풀어야 할 것으로 보인다.
재개발·재건축 조합들을 대상으로 하는 이주비 대출에 대한 논쟁이 있다. 규제 강화와 완화의 의견이 나뉘고 있다. 신속한 이주를 위해 대출을 확대해줘야 한다는 입장과 이미 상당한 기대 수익이 예상되는 사업이기 때문에 혜택은 안 된다는 쪽이 맞서고 있다.
전날 토론회에선 결국 이들이 공급자이기 때문에 속도를 내도록 해야 한다는 의견에 조금 더 기우는 듯했다. 사업의 걸림돌임은 분명해 보이지만 정부의 방침은 아직 서질 않았다.
'재건축 총량제'도 주목받고 있다. 이광수 광수네복덕방 대표는 "서울에서 연간 재건축 물량을 일정 규모로 제한하고, 공공분양 비율이 높거나 분양가를 낮추는 사업을 우선 추진해야 한다"며 "1년에 2만 가구만 짓도록 해야 한다"고 말했다.
"오세훈 시장이 하는 방식으론 하면 서울 집값은 폭등할 것"이라는 게 이광수 대표의 주장이다. 이 대표는 "한꺼번에 재건축을 하면 30만 가구가 한 번에 사라지는 것이다. 새 아파트가 들어서기 전까지 공급이 축소되는 것"이라고 그 이유를 지적했다.
속도를 올리면서 집값 상승을 막는 전략을 제시한 것이다. 이 대표는 또 양도세 혜택 생애 1회 제한과 규제지역을 해제하고 전 지역에서 투기를 규제하는 방식도 제안했다.
이 대통령은 이에 대해 즉각 "100% 진리라고 하기는 어렵지만 발상이 새롭다"며 긍정적으로 평가했다.
정부는 이달 말 세제개편안 발표를 예고했다. 보유세와 대출 등 내용이 주를 이룰 예정이다. 공급 대책과 관련해선 그동안 청사진처럼 발표를 해왔으나, 이번 토론회 기간 동안 구체적 안건에 대해 현장 목소리가 담겼던 만큼 실제 속도를 낼 수 있는 현실적 전략이 담길 것으로 보인다.
KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr
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