KPI뉴스 - 그린벨트 해제부터 MB보금자리까지 거론…집값 잡을 파격 카드 나올까

이재명 정부의 공급 대책이 곧 공개될 전망이다. 13일 전후가 될 것으로 보인다. 지난해부터 대규모 계획은 밝혀왔지만, 최근 토론회를 거친 만큼 조금 더 밀도 있는 현실 대책을 내놓을 것으로 예상된다. 

얼마나 파격적일 것이냐가 관건이다. 민간에게 얼마나 문호를 크게 열어주느냐가 핵심이 될 거라는 지적이 나온다.

▲ 남산에서 내려다본 서울 아파트숲. [이상훈 선임기자]

10일 정부 및 부동산 업계에 따르면 신규 택지 및 유휴 부지, 그린벨트 개발과 재건축·재개발 사업, 비아파트 등 안건이 총집합 될 예정이다.

어느 정부나 대선 기간부터 임기 초반 거시적인 대규모 공급 계획은 내놓는다. 이재명 정부도 지난해 9·7 대책을 통해 5년간 수도권에서 135만호 착공하겠다는 포부를 밝혔다.

계획대로라면 연간 27만 가구 정도가 착공해야 한다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 상반기 수도권 주택 착공실적은 6만5000호로 연간 목표(26만8000호)의 24.3%에 그쳤다. 

하반기 동안 20만 가구 착공이 이뤄져야 목표 달성이다. 상반기의 3배 이상 착공해야 한다.

정부가 고강도 세제개편안을 내놨지만, 시장 안정화를 위해선 공급이 필수다. 김헌동 전 SH사장은 "세제로 집값을 잡는 건 한계가 있다"고 지적했다.

그러나 무조건적인 '닥치고 공급'은 필패다. 공급 규모가 클수록 국민 신뢰감은 하락할 것이다. 그간 학습의 심리적 결과물이다. 

그린벨트 개발 가능성이 최근 주목받고 있다. 서초구 내곡동 예비군훈련장, 송파구 방이동 올림픽선수촌 인근, 강서구 김포공항 주변 등 구체적인 지역도 거론된다. 

MB정부의 '보금자리주택'이 모델로 평가된다. 이 정책 발표 뒤 공공 분양이 늘어나기 시작하면서 2011~2012년 시장 전반이 조정기에 들어갔다. 

'보금자리주택'은 2009년부터 2018년까지 10년간 총 150만 가구(수도권 100만 가구 포함, 분양 70만·임대 80만)를 공급하는 장기 계획이었다. 주변 시세의 50~80% 수준으로 공급가를 크게 낮춰 효과를 봤다.

특히 강남권 등 수도권 요지에 연속적으로 공급이 이뤄지면서 기존 민간 아파트 가격 상승을 억제시켰다. 기다리면 저렴한 아파트가 나온다는 정부의 신호가 시장에 잘 전달됐다는 평가도 받는다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 강남 대치동 은마아파트 전용 76㎡은 2009년 8월 13일 10억5000만 원을 찍었다. 그러나 9개월 만에 9억 원 아래로 떨어졌다

2012년 8월부터는 본격적으로 7억 원대 시세를 형성했다. 대치동 대장 아파트값이 3년 만에 3억 원 정도 떨어진 것이다. 

지난해 100억 원을 돌파한 압구정 현대 아파트 6, 7단지 전용 196㎡도 2008년 6월 26일 36억 원까지 치솟았지만, 2012년 9월 23억 원까지 떨어지기도 했다. 무려 13억 원이나 빠졌었다.

그러나 이번에는 차이가 있다. 개발 가능한 토지 규모부터 다르고, 연속성이 있을지도 의문이다. 또 강남 등 핵심 지역의 그린벨트 개발은 고가의 강남 아파트가 더 생기는 것이라는 인식도 있다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "자그마한 필지들 끌어와서 공급을 하겠다고 애를 쓰는 정도일 것"이라며 "공공 주도 공급량은 얼마 안 될 것이고, 시장 안정화는 이뤄질 수 없다"고 지적했다.

재개발·재건축 사업이 공급의 가장 핵심이라는 의견이 지배적이다. 민간 문호를 크게 개방해, 공급의 속도와 물량을 늘릴 수 있는 인센티브 제도를 고려해야 한다는 주장이다.

최 교수는 "정부는 무조건 관이 주도해서 공급을 하겠다는 것이 기본 생각인 것 같다"며 "민간의 재개발·재건축이나 역세권 사업에 더 파격적인 용적율 인센티브를 부여해서, 살 만한 곳에 공급이 활발히 이뤄지도록 해야 한다"고 말했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장도 "개발할 땅이 많이 없기 때문에 지속적인 공급이 되려면 재건축 재개발을 활성화 할 수밖에 없다"면서 "용적률 인센티브, 기부채납 완화, 이주비 대출 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등을 계속 주장하고 있는 이유다"라고 설명했다.

이번에는 공급 얘기뿐만 아니라 임대 시장을 겨냥한 정책도 동반돼야 한다는 의견도 나온다. 신규 공급 감소로 임대차 시장 불안감이 커지고 있는 것은 물론이고, 대출 규제로 이미 위기감은 커져 있는 상태이기 때문이다.

김 소장은 "공공 임대 사업에서 LH의 부담을 덜어주고, 정부도 수익률을 고려한 활성화 방안이 필요하다"면서 "시세보다는 저렴하지만, 적자는 되지 않는 선에서 공공 임대를 공급해서 안정감을 키워야 한다"고 말했다.

KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr

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