강북 재개발로 확대되면 큰 충격
전문가들 "유예기간 적용요건 등 보완해야"
정부가 아파트 분양가 상승을 억제하고 주택시장을 안정시키고자 민간택지 아파트에 '분양가 상한제'를 도입하겠다고 밝힌 가운데 이 제도의 실효성을 놓고 찬반 양론이 팽팽하게 맞서고 있다.
정부와 시민단체는 집값 상승의 진원지가 재건축단지인 만큼 분양가 상한제를 도입하면 분양가 상승을 억제할 수 있고 집값 불안을 조기에 차단하는 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.
하지만 건설업계는 "분양가 상한제를 시행하면 재건축 재개발 사업 추진이 어려워져 주택공급 부족을 가져올 것"이라며 강하게 반발하고 있다.
부동산전문가들은 "분양가 상한제가 단기적으로 집값 안정 효과는 있을 것"이라면서도 "규제에 따른 부작용을 최소화하는 조치가 선행돼야 할 것"이라고 조언한다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "분양가 상한제는 재건축 후분양 꼼수에 대한 극약처방"이라며 "집값 상승 원인으로 지적된 재건축 아파트값 상승 억제 효과는 분명히 있을 것"이라고 말했다.
박 전문위원은 "그러나 재건축단지의 사업성을 악화 시켜 공급 부족을 초래할 수 있다"고 우려했다. 특히 재건축 단지뿐 아니라 강북 재개발 단지까지 상한제가 시행될 경우 예상보다 심각한 부작용이 발생될수 있다고 경고했다.
박 위원은 "분양가 상한제를 시행하더라도 유예기간을 두어 시기를 조절하고 시행조건 완화의 정도를 신중히 검토해 부작용을 최소화할 필요가 있다"고 덧붙였다.
정부는 이와 관련 분양가 상한제가 도입되면 아파트 분양가 상승을 막고 재건축 아파트값을 진정시키는 효과가 있어 주택시장 안정에 크게 기여할 것이라고 설명한다.
분양가 상한제가 도입되면 감정평가를 통해 결정된 토지비에다 정부가 책정한 기본형 건축비를 더해 분양가가 결정된다. 그런데 토지 감정평가는 공시지가를 근간으로 하기 때문에 현시세보다 크게 낮을 수밖에 없다.
국토교통부는 자체 시뮬레이션 결과 분양가 상한제가 시행되면 강남권의 재건축 단지 분양가가 주택도시보증공사(HUG)가 요구하는 3.3㎡당 4500만 원보다도 크게 낮아질 것으로 분석했다.
경제정의실천시민연합 관계자는 "재건축 조합이 규제를 피해 분양가를 높게 받으려고 후분양으로 전화하려는 움직임을 보이고 있어 분양가 상한제 도입은 바람직하다"고 말했다. 분양가 상한제가 시행되면 재건축은 물론 전체 집값 하락으로 이어질 수 있다는 것이다.
분양가 상한제가 도입되면 주변시세와 분양가의 격차가 커져 '로또 아파트' 청약과열이 나타날 수 있다는 지적에 대해서도 정부는 큰 문제가 없다는 입장이다. 정부는 청약제도를 '무주택 실수요' 중심으로 개편했기 때문에 과거처럼 청약과열은 나타나지 않을 것으로 보고 있다. 올들어 문제가 됐던 무순위척양제도 무주택자 위주로 개선했기 때문에 로또아파트 부작용은 줄어들 것이라는 설명이다.
이같은 정부의 설명에도 부작용을 경계하는 전문가들이 많다.
허윤경 건설산업연구원 주택도시연구실장은 "분양가 상한제는 직접적인 가격 통제에 따른 집값 안정 효과보다 이후 부작용이 더 크다는 게 문제"라며 "신규 분양가격을 낮춘다고 해서 일반 주택가격까지 내려올지는 미지수"라고 지적했다. 그는 "재건축·재개발 사업단지의 정비사업이 상당히 지연돼 수요 초과 상태인 서울에서 주택공급이 중단되는 문제가 발생한다"고 덧붙였다.
김덕례 주택산업연구원 주택토지실장은 "각종 개발 계획을 쏟아져 나오고 있는데 분양가 상한제로 집값을 잡을수 있을지는 의문"이라며 "보다 신중한 처방이 필요하다"고 말했다.
KPI뉴스 / 윤재오 기자 yjo@kpinews.kr
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