투기지역·투기과열지구 15억 원 초과 아파트 주택담보대출 금지
다주택자 조정지역내 10년이상 보유주택 팔면 양도세 중과 한시적 배제
정부, 12·16 부동산대책 전격 발표…세제·대출·청약 규제 망라
정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 종합부동산세 등 보유세를 대폭 강화하고 15억 원이 넘는 아파트에 대해 대출을 금지하는 등 초고강도 대출 규제를 실시한다.
아울러 현재 서울 27개동인 민간택지 분양가 상한제 적용대상을 서울 13개구 전역과 5개구 37개동 등으로 확대하고 경기도 과천 광명 하남 등 13개동도 추가 지정했다.
다주택자의 주택매도를 유도하기 위해 '퇴로'도 일부 열었다. 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유주택을 팔 경우 내년 6월 말까지 한시적으로 양도소득세 중과를 배제해주고 장기보유특별공제를 적용한다. 문재인 정부가 다주택자에게 집을 팔수 있는 퇴로를 열어준 것은 이번이 처음이다.
정부는 16일 이 같은 내용의 '주택시장 안정화 방안'을 전격 발표했다.
이번 대책은 세금 대출 청약 자금출처 조사를 망라한 전방위 종합대책이어서 시장에 큰 파장이 예상된다. 특히 다주택자의 퇴로를 열어준 정책이 처음으로 포함돼 매물잠김 현상을 완화할 수 있을지 주목된다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "대책 발표 이후 시장 상황을 면밀히 모니터링하고, 필요한 경우 내년 상반기에 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획"이라고 말했다.
종합부동산세 세율·상한선 더 높인다
종합부동산세 세율이 기존보다 0.1∼0.3%포인트 상향조정된다. 특히 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역내 2주택 보유자에 대한 종부세율은 0.2∼0.8% 포인트 높아진다.
과세표준 6억∼12억 원 주택의 경우 1주택자는 현재 세율이 1.0%인데 앞으로 1.2%로 0.2%포인트 높아진다. 3주택 이상 다주택자나 조정지역 2주택 보유자에 대해선 세율이 현행 1.3%에서 1.6%로 0.3%포인트 상승한다.
조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한도 현행 200%에서 300%로 높아진다.
부동산 공시가격 현실화도 강화된다. 정부는 내년도 부동산 공시는 시세가 오른 만큼 전부 공시가격에 반영하고 고가 주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고할 방침이다.
특히 공동주택 현실화율을 시세 9억∼15억 원은 70%, 15억∼30억 원은 75%, 30억 원 이상은 80% 수준까지 올리기로 했다.
1주택자도 고가주택 양도소득세 강화
1주택자도 실거래가 9억 원을 초과한 고가주택일 경우 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현재 1주택자는 거주기간과 관계없이 10년 이상 보유하면 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받는데, 2021년 이후 집을 팔 경우 10년 이상 보유해도 거주요건을 충족해야 최대 공제율을 적용받을 수 있다.
1년 미만 보유한 주택에 대한 양도세율은 현행 40%에서 50%로 높아지고 1년이상 2년 미만 보유주택은 현재 기본세율을 적용받지만 2021년 이후엔 40%로 높아진다.
조정대상지역 내에서 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 현재는 신규주택 취득 후 2년 이내에 기존 주택을 팔면 되지만 이 대책 발표 이후에는 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 전입하고 1년 내에 기존 주택을 팔아야 1주택으로 인정받아 비과세혜택을 받을수 있다.
다주택자가 조정지역 내 주택을 팔 때 양도세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권도 포함된다.
다주택자 퇴로 일부 열린다
정부는 대주택자의 주택 매도를 유도하기 위해 조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 주택을 팔 경우 양도세 중과를 완화해 주기로 했다.
다주택자가 내년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 파는 경우 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용해준다.
모든 다주택자들의 양도소득세를 낮춰줄 경우 한시적으로라도 불로소득을 용인하는 것이어서 '10년 이상 장기보유'해 투기적 수요자가 아닌 경우에 한해서만 양도소득세 중과를 완화해주기로 했다.
보유세는 대폭 높이는 한편 다주택들의 퇴로를 일부 열어줄 테니 내년 상반기까지 서둘러 집을 팔라는 게 퇴로를 열어준 정부의 정책 메시지다.
부동산 투기 돈줄 더 죈다
투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출 규제가 한층 더 강화된다. 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출은 원천 금지된다.
시가 9억 원이 넘는 주택은 9억 원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 현행 40%에서 20%로 낮아진다. 일례로 15억 원짜리 주택에 대한 주택담보대출 LTV는 9억 원까지는 40%, 나머지 6억 원에는 20%가 적용된다.
9억원 초과 주택에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 금융사별이 아닌 차주 단위로 적용된다.
주택담보대출 규제 중 고가주택 기준도 공시가격 9억 원 초과에서 시가 9억 원 초과로 강화된다, 주택임대업 개인사업자에 대한 이자상환비율(RTI)은 1.25배이상에서 1.5배 이상으로 높아진다.
전세대출을 이용한 '갭투자'를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하기로 했다. 아울러 서울보증보험에 대해서도 시가 9억 원 초과 주택을 구입하거나 보유한 차주에 대해서는 전세대출 보증을 제한하도록 협조를 요청했다.
분양가 상한제 적용 대폭 확대
서울 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동구)을 포함한 13개구는 272개 전체 동에 대해 분양가 상한제가 적용된다. 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개동과 경기도의 과천, 하남, 광명 등 3개시 13개동에도 분양가 상한제가 적용된다.
이에 따라 분양가 상한제 적용대상은 현재 27개동에서 322개동으로 대폭 확대된다.
1차 지정 당시 수도권에서 집값이 급등한 지역이 상한제 적용대상을 최소화했으나 풍선효과가 나타나자 서울 수도권의 집값 상승지역 대부분을 상한제 대상으로 지정했다.
청약제도개선·주택자금조달 검증 강화
평형과 관계 없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다.
공급질서 교란행위를 하거나 불법전매가 적발되면 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약을 금지하기로 했다.
투기과열지구나 66만 ㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간이 1년 이상에서 2년 이상으로 강화된다.
주택을 구입할 때 자금조달 계획 검증도 강화된다.
현재 투기과열지구 내 3억 원 이상 주택을 취득할 경우 자금조달계획서를 제출하도록 되어 있지만 내년 3월부터는 투기과열지구와 조정대상지역에서 3억 원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억 원 이상 집을 취득할때도 자금조달계획서를 내야 한다.
투기과열지구 9억 원 초과주택을 실거래 신고할 때 자금조달계획서와 함께 객관적 증빙자료도 제출해야 한다.
등록 임대주택에 대한 혜택은 축소된다. 취득세·재산세 혜택을 받는 주택이 수도권 공시가격 6억 원 이하 주택으로 제한된다. 미성년자는 임대사업자로 등록할 수 없고 등록이 말소된 사람은 2년 이내 등록이 제한된다.
KPI뉴스 / 윤재오 기자 yjo@kpinews.kr
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