예고대로 강남 재건축단지 대부분 대상지역에 포함
정부 "이번은 1차 지정 …시장불안하면 추가 지정"
정부는 6일 '민간택지 분양가 상한제' 칼을 빼들었다. 강남 4구 22개동 마용성과 영등포 5개동 등 모두 27개동이 대상이다. 그동안 집값 불안의 진원지로 지목되어온 재건축 단지 밀집지역은 대부분 포함됐다. 그야말로 예고했던 대로 '핀셋 규제'로 정밀 타격한 것이다.
일단 직격탄은 맞은 재건축 단지의 집값 상승세는 주춤할 것으로 보인다. 전문가들도 "단기적인 주택시장 안정효과는 분명하게 나타날 것"으로 전망한다.
그러나 이번조치는 주택시장 불안을 완전히 해소할 수 있는 근본 대책과는 다소 거리가 있다. 또 규제대책 규제를 피한 지역으로 투기수요가 몰리는 풍선효과가 나타날 수 있다.
정부도 이 때문에 "이번 지정은 1차 지정"이란 점을 강조하고 "시장불안 우려가 있는 경우 신속히 추가지정 하겠다"는 의지를 분명히 밝혔다.
단기적 집값 안정효과 vs '풍선효과'로 투기수요 확산
정부는 분양가 상한제가 적용되는 지역은 주택도시보증공사(HUG)가 제시하는 가격보다 분양가가 5~10% 낮아질 것으로 기대하고 있다. 주변 일반아파트 거래가격과 비교하면 분양가가 10~20% 정도 낮은 가격에 산정된다는 얘기다. 다. 분양가가 낮아진만큼 주택 거래가격에도 영향을 미칠수 있다.
여기다 상한제가 적용되면 전매제한도 강화된다. 분양가가 인근 시세의 100% 이상이면 5년, 80∼100%면 8년, 80% 미만이면 10년간 전매가 제한된다. 여기다 2∼3년간 실거주 의무도 부여된다.
초기 사업단계인 재건축단지의 경우 안전진단강화와 재건축개발이익 환수에다 분양가 상한제까지 적용되면 3중규제로 투자심리가 위축될 수도 있다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "상한제가 적용되면 조합원 부담금이 늘어나기 때문에 단기적으로는 집값 상승의 진원지인 강남 재건축 아파트값이 약보합세를 보일 것"이라고 전망했다.
박 위원은 그러나 "정부의 잇따른 규제정책에도 불구하고 초저금리로 인해 시중 부동자금이 워낙 많은 상황이어서 재건축 아파트값이 급락하지는 않을 것"으로 내다봤다.
양지영R&C연구소의 양지영 소장도 "분양가 상한제 대상지역 선정이 집값을 단기적으로 안정시키는 효과는 있겠지만 제한적일 것"으로 진단했다.
양 소장은 특히 "동 단위 핀센지정은 지정되지 않은 인근 지역 집값이 오르는 풍선효과가 나타날 수 있고 규제로 인해 재건축 사업이 지연될 경우 수급 불안에 따른 집값 상승으로 이어질수도 있다"고 지적했다.
전문가들이 가장 우려하는 것은 '풍선효과'에 따른 투기수요 확산이다. 이번에 강남권 주요 재건축 단지는 대부분 포함되어 있다. 그러나 재건축 단지가 적은 강남권 의 일반아파트단지나 과천 분당 광명 등 수도권 주요지역들이 이번 상한제 지정대상에서 빠져 있어 투기수요가 몰릴수 있다.
분양시장 재건축시장 양극화 심화
재건축단지들도 사업추진 단계에 따라 명망이 크게 엇갈릴 전망이다.
박위원은 "이미 관리처분계획인가를 받은 받은 단지는 유예기간인 내년 4월까지 일반분양을 서둘러 실시할 것으로 보이지만 시간이 촉박해 상한제를 피하지 못하는 단지도 상당할 것"이라고 전망했다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 "관리처분을 받은 단지들은 적용 유예기간인 내년 4월 전에 일반분양을 하기 위해 사업추진에 속도를 낼 것으로 보이는 반면, 재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피해 투자심리 위축되고 가격 상승세도 주춤해질 것으로 예상된다.
분양시장도 양극화 양상이 심화될 전망이다. 분양가상한제 기대로 유망 입지로의 청약수요 쏠림 현상이 두드러지는 반면, 상대적으로 입지 조건이 좋지 않은 곳은 미분양이 늘어날 여지가 있다.
예상된 수준…추가조치 예고
박원갑 수석전문위원은 "1차 분양가 상한제 대상지역 선정은 정확히 시장에서 예상했던 수준"이라고 평가했다. 집값 불안의 요인으로 꼽혔던 강남3구와 '마용성'의 주요 재건축단지가 있는 지역은 대부분 포함됐다.
그러나 최근 서울집값 불안을 감안하면 풍선효과를 차단할 수 있는 좀더 강력한 조치가 검토될수 있는 상황인데도 '예고된 조치'의 수준을 넘지 않았다. 정부가 더 강력한 조치를 내놓지 못한 것은 올해 경제성장률이 2%선마저 붕괴될수 있다는 위기감 때문으로 풀이된다. 당장 급한 불을 끄기 위해 예고된 수준으로 '1차지정'을 한후 시장상황을 지켜보며 후속조치를 검토하겠다는 의미로 해석된다.
정부가 이날 "시장 불안이 계속될 경우 추가초지를 내놓겠다"고 강조한 것도 이런 맥락이다.
정부는 최근 관계기관 합동으로 조사한 '2019년 8월이후 실거래 내역과 자금조달 계획서'에서 1536건을 의심거래로 보고 우선조사하고 있다.
정부는 이달중 1차 조사결과를 발표하는 한편 투기수요에 대해서는 자금출처를 면밀히 조사하고 편법 증여와 대출규제 미준수 등 불법행위와 시장교란행위에는 엄정히 대응할 방침이다.
정부는 관계기관이 참여하는 부동산 점검회의를 정례화해 범정부차원의 시장 모니터링을 강화하고 불안요인이 확인될 경우 가용한 정책수단을 모두 동원해 추가대책을 내놓겠다고 밝혔다,
그러나 전문가들은 주택시장 불안을 해소하려면 보다 근본적인 대책이 필요하다고 지적한다.
양지영 소장은 "강남 집값이 강력한 규제에도 불구하고 떨어지지 않는 것은 다주택자들이 팔지 않기 때문"이라며 "다주택자와 갭투자들의 매물이 시장이 나올 수 있도록 양도세를 완화해주고, 보유세에 대한 부담감을 줄 필요가 있다"고 조언했다.
KPI뉴스 / 윤재오 기자 yjo@kpinews.kr
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