국토부, 이르면 이달중 시행령 개정 착수
지나친 규제 주택공급 위축 지적도
김현미 국토교통부 장관이 '민간택지내 분양가 상한제 도입'을 사실상 공식화 함에 따라 주택시장에 큰 파장이 일고 있다. 현재 공공택지에 시행되고 있는 분양가 상한제가 민간택지로 확대되면 분양시장에 메가톤급 변화가 예상된다.
8일 김현미 장관은 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 "민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 됐다"고 밝혔다.
서울 집값이 다시 꿈틀대는 가운데 강남 재건축 단지들이 '후분양'으로 분양가 규제를 피하려는 움직임을 보이자 정부가 '민간택지내 분양가 상한제'라는 강력한 카드를 꺼내든 것이다. 이는 집값 상승을 조기에 차단하기 위한 추가대책으로도 볼 수 있다.
그러나 민간택지까지 분양가 상한제로 묶는 것은 시장을 왜곡시키고 주택공급을 위축시키는 지나친 규제라는 지적도 나온다.
국토교통부는 빠르면 이달중 주택법 시행령 개정을 추진키로 하는 등 발빠른 움직임을 보이고 있다.
집값 반등·분양가 상승 차단 선제적 조치
정부가 서둘러 민간택지 분양가 상한제 카드를 꺼내든 것은 최근 서울 강남 주요 재건축단지에서 주택도시보증공사의 분양가 규제를 피하기 위해 잇따라 후분양으로 전환하려는 움직임을 보이고 있기 때문이다.
강남 재건축 단지들이 후분양을 할 경우 주변 시세 수준에 분양이 가능해 현 시세 기준으로 3.3㎡당 6000만 원이상의 분양가 책정도 가능할수 있다. 이는 HUG가 제시하는 3.3㎡당 4500만 원과는 상당한 격차가 있어 집값 불안을 부추길수 있다. 공정률 80% 이상에서 후분양을 하면 HUG의 분양보증 없이도 분양이 가능해 분양가를 통제하기 어려워 서둘러 분양가 상한제 도입을 결정한 것이다.
분양가 상한제는 감정평가 한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정한다. 토지비 감정평가 금액이 시세의 절반 수준인 공시지가를 기준으로 하기 때문에 감정평가액이 실제 시세보다는 낮게 산정되는 게 보통이다. 과거 2007년 분양가 상한제가 도입됐을 때도 땅값 인정 금액이 낮고, 실제 매입한 택지비도 모두 인정해주지 않아 논란이 됐다.
국토부 관계자는 "자체 시뮬레이션을 해본 결과 강남 재건축 단지의 분양가가 HUG 산정액보다 훨씬 낮을 것으로 예상됐다"며 상한제 도입에 따른 분양가 인하 효과를 기대했다.
분양가 상한제가 재도입되면 법 시행일 이후 '입주자 모집공고'를 하는 단지부터 적용돼 향후 재건축 재개발 추진단지는 사업추진이 어려워질 전망이다.
건설사 관계자는 "공공택지 외에는 땅값을 제대로 인정받지 못하기 때문에 재건축을 비롯한 민간 택지내에서는 주택사업 추진이 힘들어져 주택 공급이 크게 위축될 것"이라고 말했다. 실제 2007년 9월 민간택지내 분양가 상한제가 적용되고 경기침체가 겹치면서 재건축·재개발 사업 추진이 크게 줄었다.
이르면 이달중 주택법 시행령 개정 착수
국토교통부는 빠른시일내에 주택법 시행령을 개정해 민간택지에도 분양가 상한제가 적용될수 있도록 기준 요건을 강화할 방침이다. 이르면 이달 중 개정안이 발의될 것으로 보인다. 시행령은 국회가 아닌 국무회의만 통과하면 된다.
이달중 시행령 개정안이 발의된다면 40일의 입법예고와 규제심의 등을 감안해도 9월 중에는 공포가 될수 있다. 만 시장 충격을 줄이기 위해 일정 기간의 유예기간을 둘 가능성은 있다. 지난 2007년 상한제를 시행했을 때도 일정 기간 유예기간을 줘 건설업계들이 밀어내기식 분양을 했다.
현행 주택법은 이미 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 시행조건이 까다로워 지난 2014년 이후 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 적이 없다. 국토부는 주택법 시행령을 고쳐 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 요건을 완화할 것으로 예상된다.
분양가 상한제는 감정평가된 아파트 토지비에 정부가 정한 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정하는 방식이다. 앞으로 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용되면 시세보다 토지비, 기본형 건축비 등을 기반으로 분양가가 정해져 재건축 시장과 분양시장이 크게 위축될 가능성도 있다.
KPI뉴스 / 윤재오 기자 yjo@kpinews.kr
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