"주택공급 급증, 3년 시차 두고 미분양 증가 현상 야기"
"주기적 주택공급 증가를 수요가 흡수하던 방식 점검해야"
내년에는 아파트를 다 짓고도 팔지 못하는 '준공 후 미분양' 물량이 최대 3만 가구에 이를 수 있다는 전망이 나왔다. 2015~2017년 급증한 주택 인허가 물량이 향후 미분양 증가로 이어진다는 분석이다.
한국개발연구원(KDI)은 26일 정책 포럼을 열고 '우리나라 주택공급 문제점과 개선방향' 보고서를 발표했다. 보고서에 따르면 2019년 준공 후 미분양 아파트 물량은 최대 2만5561가구로 추산됐다. 내년에는 미분양 물량이 더 늘어 최소 2만4000~3만여 가구에 달하는 것으로 집계됐다.
주택 인·허가 물량은 2015년 76만5328가구, 2016년 72만6048가구, 2017년 65만3411가구, 2018년 55만4136가구다. 이는 정부의 주택공급 계획물량과 비교하면 매우 높은 수준이다.
2015년의 주택공급물량은 기초주택수요를 35만8087가구 초과했고, 2016년 32만2164가구, 2017년 29만6795가구를 각각 넘어섰다.
특히 주택보급률은 이미 2008년에 100%를 넘어섰다. 보고서는 올해 우리나라 총 주택수와 주택보급률을 각각 2113만가구와 106%로 추정했다. 가구 수보다 주택 수가 더 많다는 의미다.
보고서를 작성한 송인호 한국개발연구원 경제전략연구부장은 "과거에는 미분양이 생기든 빈집이 생기든 수요가 공급을 초과해서 일정부분 흡수할 수 있는 여력이 강했다"면서 "앞으로의 주기적인 주택공급 급증현상은 과연 우리나라의 주택시장이 감당할 수 있는 수준인가를 다시 한번 점검해 볼 필요가 있다"고 말했다.
아울러 보고서는 주택공급의 급증은 3년 시차를 두고 준공 후 미분양 증가를 가져온다고 분석했다. 실증분석 결과, 수요여건 변화가 없다면 분양물량의 10% 증가는 3년이 지난 뒤 준공 후 미분양 물량을 3.8% 증가시킨다는 것이다.
이는 전세가격 하락과 역전세난으로 연결될 수 있다. 도시별 전세가격을 분석해 보면, 아파트 입주 물량이 평균에 비해 10% 증가할 때 전세가격은 0.6~1.21% 하락하는 비율을 보인다.
올해 경기도에 입주 물량이 전년보다 12% 증가한 18만7000가구에 달하는 것을 감안하면, 올해 경기도의 중위 전세가격은 0.75~1.48% 하락한 2억3000만 원 정도로 추산된다. 2017년말 중위 전세가격 2억5000만 원에 비해 2000만 원 하락한 수준이다.
서울과 경기 지역의 경우 전세가격이 가장 높았던 시기는 2017년말과 지난해 2월이다. 보고서 분석을 가정하면 전세계약 만기도래시점인 올해 12월부터 역전세 현상이 지방뿐 아니라 수도권에서도 표면화될 가능성이 높다.
송 부장은 "준공 후 미분양의 증가는 주로 경기 지역, 특히 최근 신도시로 일컬어지는 지역을 중심으로 증가하고 있으며, 5대 광역시에서도 일부 증가하고 있다"며 "전세가격 하락에 따른 역전세난과 함께 건설사에도 할인 분양 등을 통한 손실 확장을 가져올 우려가 크다"고 말했다.
이어 "주기적으로 반복되는 주택공급량의 급등락과 그로 인한 폐해를 우리 경제 체제가 더 이상 감당할 수 있는지 의문"이라면서 "부동산 제도에 대한 전면적인 개선이 필요한 시점"이라고 강조했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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