금리 정상화하면 집값도 정상으로 돌아올 것 긴축이 맹위를 떨치고 있다. 새해 들어 주요국 주식시장 모두가 하락했고, 비트코인을 비롯한 가상자산 가격도 떨어졌다. 지난 몇 년 사이 경험해 보지 못했던 일이 벌어지고 있는 것이다.
연준이 원인을 제공했다. 12월 공개시장위원회(FOMC)에서 유동성 축소를 언제 시작할지 논의했다고 밝혔다. 시장에서는 긴축이 시행될 경우 연준이 매 분기 2400억 달러씩 유동성을 줄일 가능성이 있는 걸로 보고 있다.
작년에 3600억 달러씩 자금을 공급했으니까 올해 하반기는 작년보다 매 분기 6000억 달러씩 유동성 수위가 낮아진다는 계산이 나온다. 유동성 충격이 갑자기 커지기 때문에 한동안 후유증에 시달릴 수 밖에 없다.
그게 전부가 아니다. 올해 연준이 기준금리를 세 번 올릴 가능성이 높다. 그러면 현재 0.25%인 기준금리가 연말에 1.0%가 된다. 여기에 내년 세 번의 금리 인상까지 더하면 2023년 말에는 기준금리가 1.75%가 된다. 연준이 한창 금리를 올리던 2018년으로 돌아가는 것이다.
우리는 사정이 더 다급하다. 당장 다음주에 한국은행이 세 번째 금리 인상을 단행할 예정인데, 그러면 기준금리가 1.25%가 된다. 부동산 가격이 안정되지 않을 경우 금리를 추가로 2~3번 더 올려 연말에 기준금리를 2%로 만들 수도 있다.
긴축이 강화되면 어떤 일이 벌어질까? 자산시장은 타격이 불가피하다. 가격 상승을 끌고 왔던 저금리와 유동성 공급이 힘을 잃기 때문이다. 연준이 기준금리를 1%까지 올릴 경우 미국의 장기금리(국채10년)가 2%를 넘을 가능성이 높다. 작년 가장 낮을 때 해당 금리가 0.9%였고, 2020년에 0.5%까지 내려간 적이 있으니까 2년 사이에 금리가 네 배가 되는 것이다. 장기 금리는 부동산과 밀접한 관계가 있기 때문에 장기금리가 오를 경우 주택 가격이 타격을 받게 된다.
우리도 사정이 비슷하다. 국채10년물 금리가 2.4% 부근까지 올라왔다. 작년 7월에 1.2%였으니까 6개월 사이에 두 배가 된 셈이다. 한국은행이 금리 인상을 계속할 경우 장기금리가 3%까지 올라올 텐데, 자산시장에 압박 요인이 될 것이다. 금리가 오르면 집을 사기 위해 빌린 돈에 더 많은 대가를 지불해야 한다. 자기 돈만으로 집을 살 경우 금리가 어떻게 되든 상관없지만 그럴 수 있는 사람이 많지 않다.
지난 2년간 부동산 가격은 코로나 발생 전과 발생 후가 달랐다. 코로나 발생 전에는 상승률이 높지 않았다. 2019년 11월부터 다음해 3월까지 5개월 동안 서울지역 아파트 실거래 가격이 1% 오르는 데 그칠 정도였다.
코로나가 발생하고 상황이 급변했다. 2020년 4월부터 20개월동안 실거래 가격이 83% 상승했다. 금리와 유동성이 원인이었다. 코로나가 발생하고 몇 달 만에 2%대였던 금리가 0%가 됐고, 금융위기 때보다 많은 돈이 시장에 풀렸다.
시장에서는 이번 긴축을 금융이 정상으로 가는 과정이라고 얘기한다. 비정상적으로 낮았던 금리가 정상이 된다는 의미로, 이는 부동산에도 적용된다. 현재 주택가격은 비정상적으로 낮은 금리에서 만들어졌다. 금리가 정상이 되면 집값도 정상이 될 수 밖에 없다.
●이종우는
애널리스트로 명성을 쌓은 증권 전문가다. 리서치센터장만 16년을 했다. 장밋빛 전망이 쏟아질 때 그는 거품 붕괴를 경고하곤 했다. 2000년 IT(정보기술) 버블 때도, 2008년 글로벌 금융위기 당시에도 용감하게 외쳤고, 경고는 적중했다.경제비관론자를 상징하는 별명 '닥터 둠'이 따라붙은 계기다.
그의 전망이 비관 일색인 것은 아니다. 거꾸로 비관론이 쏟아질 때 낙관적 전망을 내놓은 경우도 적잖다. 2016년 영국의 유럽연합(EU) 탈퇴, '브렉시트' 결정 직후 비관론이 시장을 지배할 때 정작 그는 "하루 이틀이면 진정될 것"이라고 낙관했고, 이런 예상 역시 적중했다.
△ 1962년 서울 출생 △ 1989년 연세대 경제학과 졸업 △ 1992년 대우경제연구소 입사 △ 2001년 대우증권 투자전략팀장 △ 2007년 한화증권 리서치센터장 △ 2011년 현대차증권 리서치센터장 △ 2015년 아이엠증권 리서치센터장 △ 2018년 IBK투자증권 리서치센터장 △ 저서 <기본에 충실한 주식투자의 원칙> 등
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