국토부 "투기 상황에서 과도한 분양가 상승 억제효과" 민간택지 분양가상한제가 29일부터 서울·경기 322개동에서 본격 시행된다. 분양가 상한제가 시행되면 아파트 분양가가 큰폭으로 낮아질 것으로 전망된다. 국토교통부는 지난해 상한제 적용 계획을 발표하면서 "서울 시내 3개 아파트를 시뮬레이션한 결과, 분양가가 현재보다 20~30% 저렴해질 것으로 전망된다"고 밝혔다.
29일 국토교통부에 따르면 민간택지 분양가상한제가 시행돼 이날부터 입주자모집공고를 신청한 단지들은 상한제가 적용된다. 당초 정부는 지난 4월 29일 이후 입주자모집공고를 신청한 아파트 단지부터 상한제를 적용하려 했으나, 코로나19 확산에 따른 집단감염 우려로 적용 시점을 3개월 미뤘다.
분양가상한제 적용 지역은 서울 18개구 309동과 경기 3개시 13개동이다. 우선 집값 상승 선도지역으로 △서울 강남⋅서초⋅송파⋅강동⋅영등포⋅마포⋅성동⋅동작⋅양천⋅용산⋅서대문⋅광진⋅중구 △경기 광명시 4개동 △하남시 4개동 △과천시 5개동이 묶였다. 또 △서울 강서구 5개동 △노원구 4개동 △동대문구 8개동 △성북구 13개동 △은평구 7개동은 정비사업 등 이슈 지역으로 상한제가 적용된다.
관심사는 분양가 인하 효과다. 국토부 관계자는 "상한제는 어느 가격 이하로 분양가를 무조건 낮추려는 정책은 아니다"라면서 "투기적 시장 상황에서 과도하게 상승하는 가격을 억제하고, 서민주거 안정을 위해 합리적인 공급을 목표로 하는 것"이라고 설명했다.
상한제 적용지역에 새로 공급되는 아파트는 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가로 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양해야 한다. 건축비는 국토교통부가 매년 두 차례 발표하는 기본형 건축비(올해 3월 기준 3.3㎡당 633만6000원)가 적용되며, 지방자치단체의 분양가 심의위원회 승인을 받아야 한다.
국토부 관계자는 "적정 이윤을 어느 정도로 할지에 대한 규정은 없고, 건설업체와 심의위가 각각 산정한 항목의 비용을 따져보고 결정한다"고 말했다. 가령 주택 성능이나 품질 향상에 관한 사항들, 건축비 가산 항목 등 비용을 건설업체가 산정하면 심의위에서도 항목별로 금액을 산정해 비교한 뒤 감정평가 금액 등을 합쳐 전체 사업비가 결정된다. 이 범위 내에서 아파트 단지별 평형과 층별로 적정 분양가가 도출되는 방식이다.
지금까지는 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가를 관리해 왔다. HUG가 보증하는 분양가는 주변 새 아파트 공급가 대비 최대 10%를 넘지 않아야 한다. 상한제가 적용되면 HUG 관리보다 엄격한 기준으로 분양가가 결정되는 셈이다.
통상 재건축 단지들은 일반 분양을 통해 얻은 수익으로 건축비 등 사업비를 충당해 왔다. 하지만 상한제가 적용되면 일반 분양가가 크게 낮아진다. 조합원들의 분담금이 늘어나게 되면서 수익성을 장담할 수 없게 되는 것이다.
이에 수도권 주요 정비사업장들은 긴박한 움직임을 보였다. 상한제 회피 막차를 타기 위해서는 유예기간 종료일인 지난 28일까지 입주자모집공고 신청을 해야 했기 때문이다.
서초구 신반포3차와 경남아파트를 통합 재건축하는 래미안 원베일리는 28일 서초구청에 입주자모집공고를 신청했다. 분양가를 두고 조합 내홍을 겪는 둔촌주공 재건축도 28일 강동구청에 입주자모집공고 신청을 완료했다.
일단 상한제를 피할 수 있도록 분양 신청은 미리 해두되, HUG의 분양보증 유효 기간인 2개월 동안 상한제를 피해 선분양할지, 상한제 하에서 분양할지 계산기를 두드려보겠다는 판단이다.
서울 송파구 신천동 미성·크로바 아파트 통합 재건축 조합과 진주아파트 재건축 조합은 일찌감치 선분양을 포기하고 후분양 방침을 확정했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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