미아동 SK북한산시티 전월세 전환율 3.8%→5.0%
내년도 입주물량 급감…월세 '고공비행' 우려
토지거래허가제, 전세자금대출 축소 등 정부의 갭투자(전세를 낀 주택 매매) 규제가 강화되면서 전세 매물은 급감하고 전월세 가격은 상승세다.
특히 월세 가격이 전세 가격보다 더 높게 뛰면서 전월세 전환율도 커지고 있다. 전문가들은 이런 현상이 내년에도 지속될 것으로 전망한다.
12일 국토교통부에 따르면 올해 1∼9월 전국 주택 월세거래 비중은 62.6%로 전년 동기 대비 5.2%포인트 확대됐다. 9월 수도권 전세 거래 건수는 5만5692건으로 지난해 같은 달보다 0.6% 줄어든 반면 월세 거래 건수(10만163건)는 같은 기간 39.4% 급증했다.
부동산업계 관계자는 "서울 전역이 토지거래허가제로 묶여 갭투자가 원천 차단되니 전세 매물 자체가 크게 줄었다"고 말했다. 그는 "더불어 대출규제 등으로 매매 수요가 전월세 수요로 전환돼 전월세 가격이 상승세"라고 진단했다.
또 은행이 전세대출을 축소하니 세입자들의 전세보증금 마련이 어려워졌다. 그 여파로 월세 수요가 늘면서 월세 거래가 증가해 월세 가격 상승으로 연결됐다. 국토부에 따르면 9월 서울 아파트 평균 월세 가격(보증금 제외 표본 가구 월세 기준)은 144만3000원으로 지난 1월(134만3000원)보다 7.4% 뛰었다. 월세가 전세보다 더 빠르게 뛰니 전월세 전환율까지 오르는 흐름이다.
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| ▲ 구룡산에서 내려다본 개포주공 아파트단지. [이상훈 선임기자] |
국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울시 서초구 반포동 아크로리버파크 80㎡는 지난 7월 보증금 1억 원에 월세 422만 원에 월세 계약을 맺었다. 지난달에는 같은 보증금 1억 원에 월세 520만 원이었다. 석달 새 월세가 100만 원 가까이 뛴 것이다.
지난 6월 같은 면적에 14억 원이었던 전세는 10월 14억2000만 원으로 상승했다. 월세 상승폭이 더 가팔라 전월세 전환율은 3.9%에서 4.4%로 0.5%포인트 확대됐다.
서울시 노원구 월계동 그랑빌 82㎡는 5월 거래된 전세 가격이 3억8000만 원이었다. 같은 달 보증금 5000만 원에 월세 97만 원 거래도 있다. 10월에는 보증금 5000만 원에 월세 150만 원으로, 전세는 4억2000만 원으로 올랐다. 전월세 전환율은 3.5%에서 4.9%로 1.4%포인트나 급등했다.
서울시 강북구 미아동 SK북한산시티 109㎡는 3월 보증금 1억 원에 월세 100만 원 계약을 맺었다. 같은 달 전세는 4억2000만 원이었다.
10월엔 보증금 1억 원에 월세 150만 원으로 상승했다. 이달 전세는 4억6000만 원이었다. 전월세 전환율은 3.8%에서 5.0%로 1.2%포인트 확대됐다.
부동산업계 관계자는 "상반기만 해도 전세대출 금리 수준(3%대 중후반)이던 전월세 전환율이 요새는 5% 근처까지 솟구쳤다"며 "그만큼 월세 상승세가 가파르다"고 말했다.
내년엔 이런 현상이 더 심화될 전망이다. 규제는 그대로인데 입주물량이 크게 줄어들기 때문이다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주예정물량은 2만8355가구로 올해(4만6767가구)보다 39% 급감할 것으로 추산된다. 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 매년 감소세가 지속될 것으로 예상된다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "토지거래허가제 등 규제가 여전한 데다 내년부터 입주물량이 급감해 전월세 가격 상승세가 이어질 것"이라고 내다봤다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "전세 시장이 축소로 전세 일부가 월세나 보증부 월세로 전환되고 주거비 부담이 커질 것"이라고 예상했다.
김인만 김인만부동산연구소장도 내년 전월세 추가 상승을 예측하면서 "전세보다 월세가 더 상승할 것"이라고 말했다. 월세 상승폭이 더 크면 전월세 전환율도 올라간다. 그만큼 세입자들의 주거비 부담도 늘어난다.
KPI뉴스 / 안재성 기자 seilen78@kpinews.kr
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