KPI뉴스 - 5년간 서울시 전월세 거래 중 공공 주거지원 수혜 10%대 그쳐

최근 5년 간 서울시 전월세 거래(주거목적) 중 공공 전월세 주거지원정책의 혜택을 받은 경우는 10%대에 그쳤다. 이 가운데 공공임대주택 공급이 차지하는 비중은 대체로 6% 미만이었다.

전문가들은 전월세 주거지원을 확대하면서 공공임대주택의 질도 높여야 한다고 조언한다.

▲ [그래픽=김신애 기자]

KPI뉴스가 녹색정의당 장혜영 전 의원이 의원 시절 획득한 자료와 SH(정보공개청구), LH, 국토부 등을 통해 얻은 자료를 17일 분석한 결과 2019년 서울시 전월세 거래량 중 공공 전월세 주거지원정책으로 인한 신규 계약 건이 차지하는 비중은 17.1%였다. 2020년엔 13.4%, 2021년은 11.7%, 2022년은 10.2%, 2023년은 14.1%였다.

서울시 공공 전월세 주거지원정책에는 버팀목 전세자금 대출, 한국토지주택공사(LH)‧서울주택도시공사(SH)의 공공임대주택 사업 등이 있다.

서울시 전월세 거래 중 LH‧SH 공공임대주택 신규 계약 건수가 차지하는 비중은 6.1%(2019년), 5.7%(2020년), 5.7%(2021년), 4.8%(2022년), 4.1%(2023년)였다.

서울시 공공 전월세 주거지원정책에서 버팀목 전세대출은 청년, 중소기업취업청년, 일반, 신혼부부 4가지 대출 상품 건수를 합산했다. LH‧SH공공임대주택은 건설임대, 매입임대, 전세임대 등 모든 공공임대주택 건수를 합산했다. 서울시 전월세 거래량은 '주거 목적'의 임대차 신고와 확정일자 신고 건수(국토부 집계)를 합산했다.

HUG, LH, SH에 따르면 공공 전월세 주거지원정책으로 인한 갱신계약 건은 없어 신규 계약 건으로 분석 범위를 한정했다. HUG와 버팀목 대출을 취급하는 시중은행 관계자들에 따르면 버팀목 대출을 연장·갱신할 경우 목적물을 바꿀 수 있어 신규 임대차 계약이 가능하다. 하지만 버팀목 대출 갱신 건 수 자료가 없어 버팀목 대출 연장, 갱신 시 신규 계약 건은 포함되지 않았다.

관악구에서 5년째 영업 중인 박동진 공인중개사는 "전월세 신고제 시행으로 임대차 계약에서 신규·갱신계약 모두 신고해야하지만 실질적으로 신고를 하지 않는 사례가 꽤 있다"고 말했다. 그는 "따라서 실제 서울시 전월세 거래 중 공공 전월세 주거지원정책을 통한 신규 계약 건이 차지하는 비율은 더 낮아질 수 있다"고 관측했다. 

▲ [그래픽=김신애 기자]

서울시 전월세 거래량 중 공공 전월세 주거지원 정책으로 인한 신규 계약 건이 차지하는 비율은 2019년부터 2022년까지 지속 하락하다가 2023년에 반등했다.

주거지원 정책 중 버팀목 전세대출 증가의 영향이 컸다. 버팀목 전세대출은 2022년 4만6834건에서 2023년에 8만3924건으로 약 두 배 늘었다. 반면 LH와 SH 공공임대주택 사업은 각각 2022년 1만7292건·2만5036건에서 2023년 1만3358건·2만1203건으로 모두 줄었다.

지난해 버팀목 대출 건이 증가한 데 대해 HUG 관계자는 "HUG 보증 상품의 경우 반환보증 가입이 필수라 전세 사기에 대응하는 이점이 있어 수요가 늘어난 것 같다"고 진단했다.

지난해 공공임대주택 신규 계약 건이 감소한 데 대해 LH 관계자는 "매입임대의 경우 수익성 악화를 이유로 매도신청이 감소하여 매입실적이 줄었다"고 설명했다. SH 관계자는 "신규 공급 물량이 감소한 데 더해 퇴거한 물량의 재공급도 줄어든 것으로 추정된다"고 했다.

▲ [그래픽=김신애 기자]

전문가들은 대체로 공공 전월세 주거지원정책 물량이 부족하다고 지적한다. 김인만 김인만부동산연구소 소장은 "이 정도 물량으로는 서민주거안정과 전월세 시장 안정을 달성하는 데 역부족"이라고 지적했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 "공공임대주택 경쟁이 수십 대 일로 치열한 점만 봐도 알 수 있듯 공급량이 충분하지 않다"고 했다.

권대중 서강대학교 부동산학과 교수는 "역대 대선 공약에 공공임대주택 늘리겠다는 것은 항상 들어가 있지만 어느 정부도 전체 주택의 10% 이상으로 늘린 적이 없다"며 "공공임대주택이 더 증가해야 한다"고 주장했다.

반면 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "버팀목대출 등 금융지원을 포함해 이 정도면 비중이 높은 편"이라며 "금융지원은 시중보다 저금리라 서민주거안정에 도움이 된다"고 말했다.

공공주거지원 정책의 질적 측면을 지적하는 목소리도 있다. 김인만 소장은 "서민주거안정을 위해서는 원룸 등 작은 평수로 숫자를 채우기보다 25평 이상 아파트 공급을 늘려야 한다"고 했다.

김제경 소장도 "재개발, 재건축 기부채납 받는 것도 대부분 투룸"이라고 지적했다. 그는 "서울에서 직장다니면서 아이 키우는 사람들에게는 25평 이상, 방 3개 주택이 공급돼야 하는데 이런 주택이 거의 없다보니 공공지원 체감이 어려울 수 있다"고 지적했다.

공공 주거지원정책이 나아가야할 방향에 대해 김인만 소장은 "민간에서 공급하는 것보다 저렴하게 25평 이상 아파트를 공급해야 한다"고 제안했다. 또 "비아파트 전세시장에 대한 불안감을 줄이기 위해 집주인 체납 여부, 전세가율 등 정보를 제공하고 계약서까지 업로드하는 등 정부가 시스템을 마련해야 한다"고 덧붙였다. 

윤 수석연구원은 "서울은 택지 개발이 쉽지 않아 도심지에서 신규 주택 공급은 한계가 있을 것"이라며 "버팀목 대출과 같은 금융지원에서 대출금 한도를 상향조정해야 한다"고 조언했다.

권 교수는 "임대주택에 사는 사람들은 가난한 사람이라는 인식이 있는데 인식 전환이 없으면 공급을 늘려도 의미가 없다"며 임대주택에 대한 인식 전환을 강조했다.

▲ [그래픽=김신애 기자]

KPI뉴스 / 김신애 기자 love@kpinews.kr

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