규제 묶인 동탄·구리 옆 남양주·병점 관심
규제 지역 확대 가능성…'보편적 규제' 논쟁도
부동산 시장의 '풍선효과'는 규제와 늘 한 묶음처럼 따라다닌다. 최근 경기 남양주와 화성 병점 지역이 주목받는 것도 지난달 규제가 시작된 구리와 동탄의 인접 지역이기 때문이다.
되풀이되고 있는 '풍선효과' 문제를 추가 규제로 잡을 것인지, 전체 규제로 잡을 것인지에 대한 논의가 필요해보인다.
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| ▲ 경기도 남양주시 아파트 단지.[뉴시스] |
3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 남양주시 다산동 다산자이아이비플레이스 전용 84㎡는 지난달 23일 12억8500만 원에 손바뀜됐다. 한달새 6000만 원가량 올랐다.
바로 옆 별내동 별내자이더스타 같은 평형도 지난달 11억8000만 원을 돌파하며, 주변에서 신고가 거래가 활발한 모습이다.
또 화성시 병점 일대도 비슷한 분위기다. 10억 원 미만 거래가 이뤄지던 반월동 신동탄포레자이도 11억4000만 원을 찍었다. 인근 반정동 반정아이파크캐슬5단지 전용 75㎡도 지난달 24일 8억6500만 원의 최고가 거래가 성사됐다.
남양주와 병점은 지난달부터 규제가 시작된 구리와 동탄에 인접한 비규제지역이다. 최근 두드러지게 상승 거래가 이뤄지고 있는 것은 규제를 피한 '풍선효과'로 보인다.
남양주는 구리와 비슷한 생활권을 갖고 있으며, 강남 접근성도 크게 다르지 않다. 각 GTX-B 등 노선 신설 계획이 있고, 왕숙신도시 개발로 인프라도 꾸준히 채워질 예정이다.
사실상 구리와 큰 차이가 없는 지역으로 평가된다. 당장은 규제 유무에 따른 차이가 크다. 구리를 누르면 언제든 남양주가 부풀어 오를 거란 우려도 있었다.
병점은 동탄의 대체 지역으로 떠오르고 있는 분위기다. 올해 상반기 동탄 아파트값이 무섭게 올라 인근 지역과 차이가 크게 벌어진 상태다. 여기에 규제까지 생겨 진입장벽이 한층 더 높아졌다.
병점은 동탄과 수원 영통이 맞붙어 있는 곳이다. 1호선 라인으로 KTX가 있는 수원역까지는 두 정거장이며, SRT가 있는 동탄역까지는 차로 20분이면 된다.
이 지역 아파트값은 올해 큰 폭으로 뛰고 있다. 한국부동산원 조사에 따르면, 지난달 27일 기준 올해 남양주 아파트값은 4.11% 올랐다. 지난해 같은 기간 하락(-0.11%)했던 것과 비교하면 큰 폭의 상승이다.
이 기간 병점은 3.66%만큼 올랐다. 전년 동기(0.72%)보다 5배 정도 높은 수치다.
병점 아래 오산과 평택도 오르고 있다. 올해 오산 아파트값 누적 상승률은 0.08%을 기록했는데, 지난해 하락(-1.01%)장과는 정반대 모습이다.
평택은 7주 만에 상승 전환해 눈길을 끌었다. 반도체 주둔지이지만, 반도체 호황의 수혜를 입지 못 하는 지역이란 오명을 갖고 있었지만 최근에는 분위기가 조금 달라졌다.
수원에서 유일하게 규제 지역에서 빠져 있는 권선구도 상승 조짐이 나타나고 있다.
규제지역(조정대상지역·투기과열지구)은 '주택법'에 따라 직전 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과하는 등 집값 과열이 확인되는 경우 대상지가 된다.
최근 2개월간 5대1 이상의 높은 청약경쟁률, 분양권 전매량 급증, 주택 공급 부족 등 정량적 요건 중 하나 이상을 추가로 충족해야 하며, 주변 지역으로의 풍선효과나 투기 우려 등 정성적 요건을 함께 검토해 지자체 의견 수렴 및 주거정책심의위원회(주정심)의 심의·의결을 거쳐 최종 결정된다.
지난달 동탄과 기흥, 구리가 규제 지역으로 지정됐으니, 다음 달까지 추이를 살펴본 뒤 규제 지역으로 추가 지정될 수 있는 것이다.
그러나 규제 지역 확대만이 능사가 아니라는 지적이 적잖다. 인근 지역으로의 풍선효과는 막을 수 없기 때문에 '보편적 규제'가 필요하다는 논리다. 지난 대통령의 부동산 토론회에서 발언했던 이광수 광수네복덕방 대표의 제언이기도 하다.
이 대표는 당시 "규제 지역을 다 풀고, 전국을 똑같이 규제 해야 한다"며 "투기를 전국 어디에서나 허용하지 않는 것"이라고 말했다.
현재 서울 25개 전체 자치구와 경기도 15개 지역이 규제 지역으로 돼 있다. 점차 늘어난 것이다. 사실상 수도권 대부분 지역이 규제로 묶이는 것도 시간 문제일 수 있다.
다만, 수도권 외곽 지역까지 상승세가 나타나기는 어려울 거란 분석도 있다. 규제 인근 지역으로 퍼지는 풍선효과도 한계가 있을 거라는 얘기다.
함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "수도권 규제 지역이 굉장히 광역화되어 있다"면서 "추가로 규제 지역을 확대할 가능성은 열려 있다고 본다"고 말했다.
그러나 "결국 집값이 오를 만한 곳들이 규제 지역이 되고, 정량 요건이 차야 한다"며 "내년에 풍선 효과가 더 나타난다고 해도 현재 규제로 진정시킬 수 있을 것 같다. 규제가 수도권 주요 지역 이상을 벗어나진 않을 것 같다"고 전망했다.
KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr
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