KPI뉴스 - 주산연 "내년 서울 집값 1% 상승"…낙관적 전망 적중할까

내년 전국 주택가격은 하락하겠지만 서울은 인기지역을 중심으로 하반기 반등, 연간으로는 상승할 것이라는 주택산업연구원의 전망이 나왔다. 

다만 최근 몇 년간 주산연 예측은 잘 들어맞지 않아 내년에는 적중할지 의문시된다. 

▲ 연간 주택가격 상승률 및 2024년 주택가격 전망치. [주택산업연구원 제공]

주택산업연구원(주산연)은 22일 '2024 주택시장 전망과 정책방향'에서 내년 전국 주택 가격은 1.5% 떨어질 것으로 예상했다. 지방은 3.0%, 수도권은 0.3% 하락하지만 서울은 1.0% 오를 것으로 내다봤다. 

상반기까지는 고금리와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 등으로 하락세가 이어지겠지만 하반기부터는 금리인하과 경기회복으로 분위기가 달라질 것이란 분석이다. 

주산연이 하반기 이후 집값 반등을 전망하는 근거로는 △미국 기준금리 인하에 따른 국내 대출금리 하향(연 5.04%→연 4.5~5.7%) △경기회복 △공급부족 △가구분화 등이다. 이에 따라 내년 중반기부터는 수도권 인기지역부터 보합세 또는 강보합세로 전환된 이후 하반기부터는 지방광역시 등으로 상승세가 점차 확대될 가능성이 크다고 봤다. 

올해에 비해 아파트 입주물량이 줄면서 전세가격도 오를 것이라고 예상했다. 주산연이 제시한 전세가격 상승률은 서울 4.0%, 수도권 5.0%, 지방 0.7%, 전국은 2.7% 등이다. 주산연은 "공급부족이 내년 전세가격 상승을 견인할 것"이라며 "과거 경험에 따르면 전세가격 상승이 다시 매매가격 상승으로 전이될 가능성이 있다"고 언급했다.

내년 주택거래량은 연간 65만 호 수준으로 예측됐다. 주택공급물량은 인허가 30만 호, 착공은 25만 호, 분양은 25만 호, 준공은 30만호 내외가 될 것이라고 주산연은 내다봤다. 그러면서 "내후년부터는 주택시장 과열이 반복될 수 있으므로 수급균형을 위한 공급적정화에 초점을 둬야 한다"고 주택정책 방향에 대해 제언했다.

▲ 주택가격 순환변동모형. [주택산업연구원 제공]

주산연의 연간 전망은 민·관 각계에서 참고자료로 활용된다. 시장에 주는 영향이 작지 않다는 점에서 중요한 자료다. 하지만 최근 몇 년간 그리 잘 맞지는 않았다. 

2022년 전망에서는 "입주물량 부족과 전월세 급등으로 가격상승 추세가 계속될 것"이라며 2.5% 상승을 점쳤지만, KB부동산 가격지수를 보면 작년 집값은 1.8%, 전세는 2.4% 하락했다. 올해의 경우 가격 전망은 엇비슷했지만(주산연 전망 3.5% 하락·KB지수 4.5% 하락), 연간 주택거래량 예상치에 오차가 컸다(75만 건 예상, 10월 현재 47만 건).

주산연이 내놓은 시나리오가 지나치게 낙관적인 것 아니냐는 시선도 있다. 일례로 주산연은 집값 반등의 근거로 국내 대출금리가 연 5.04% 수준에서 연 4.5~4.7% 수준으로 떨어질 것이라는 점을 제시했다. 그러나 이 정도 금리수준은 과거 집값이 급등하던 저금리 환경과 비교하면 낮다고 보기 어렵다는 지적이 나온다.

또 다른 반등의 근거인 경제성장률 상승도 실제 수요개선으로 이어질 수 있을지는 불투명하다. 1%대 성장률이 내년에 2%대 초반으로 오른다고 해도 소비자물가 상승률을 감안한 실질성장률은 마이너스(-)다. 

이형석 현대경제연구원 연구위원은 "경제성장률의 소폭 회복이 '숫자상 회복'으로만 나타나고 체감은 개선되지 않을 수 있다"고 강조했다.

주산연 전망을 숫자 그대로 받아들이기보다 참고자료로써 활용해야 한다는 조언도 있다. 주택업계 관계자는 "제시된 숫자보다는 제시된 방향성이 중요하다"며 "방향까지 틀리면 문제가 있는 것"이라고 지적했다. 그는 "현 시점에서는 내년에 시장에 영향을 줄 만한 요인을 일목요연하게 파악하기 위한 자료로 활용할 수 있다"고 말했다.

KPI뉴스 / 유충현 기자 babybug@kpinews.kr

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